ملفات

أحلام اليقظة على أرض دبى

ضاع الحلم الأمريكى بعد أن تصاعدت اللهجة العدائية ضد المهاجرين، فيما تشكو أوروبا من تدفق اللاجئين الفارين من الحروب الأهلية فى الشرق الأوسط والفقر فى أفريقيا.
لكن أحلام اليقظة فى حياة على نمط الدول المتقدمة يمكن أن تجد فرصة على أرض دبى حيث المزايا الضريبية والإيجارات المتراجعة ويمكن القول إنه حان الوقت لحزم الحقائب وتحقيق الحلم حتى لو بصحبة العائلة.
وتتميز سوق دبى العقارية بدينامكية هائلة وإطار تنظيمى مميز كما أن إنفاق المطورين يقول إن الحديث عن الركود أو الفقاعة العقارية مجرد شائعات والخبر الأفضل تراجع أسعار الإسكان أكثر من %10.
وبالنظر إلى الأحداث الجارية فى جميع أنحاء العالم فإن عدد قليل من الأماكن فى العالم أكثر أماناً من دبى وعلاوة على ذلك فإن الحياة هناك توفر تنوعاً ثقافياً مع وجود 8.5 مليون مغترب من جميع أنحاء آسيا وإفريقيا وأوروبا والشرق الأوسط.
ومع وجود بيئة مرحب بها لرجال الأعمال وريادة الأعمال و%65 من المدارس الدولية بتقييم ممتاز، وقطاع مصرفى قوى لم يكن هناك لحظة أفضل للاستثمار والعيش فى الإمارات العربية المتحدة وخاصة دبى.

 

7 أسباب لشراء منزل فى الإمارة الغنية
يعتبر شراء منزل فى الإمارات العربية المتحدة فرصة لمن يرغب فى توفير المال على المدى الطويل مع انخفاض أسعار العقارات، وتقليدياً يقوم معظم الوافدين الذين ينتقلون إلى الإمارات بتأجير شقق بدلاً من شراء واحدة بهدف توفير المال الذى يكسبونه فى دبى لشراء العقارات فى بلدهم الأم.
ومع بقاء العديد من الوافدين فى البلاد لفترات زمنية أطول واستمرار انخفاض أسعار العقارات، يقول الخبراء إن شراء منزل فى «دبى» تحديداً يمكن أن يوفر لهم لمال وفقاً لعدة أسباب:

1-  سوق المشترى
بالتأكيد، دبى حالياً سوق المشترين حيث يتحكمون فى حركة السوق وعملية التسعير حيث تقدر مؤسسة «جيه إل إل» أن متوسط أسعار العقارات السكنية فى دبى انخفض بنحو ربع قيمتها منذ ذروتها فى عام 2014. ويشمل ذلك انخفاض قيم الشقق بنسبة %10 وتراجع أسعار الفيلات بنسبة %9 عام 2018.
ومع وصول المزيد من المعروض الجديد إلى السوق، فمن المتوقع أن تنخفض الأسعار فى هذا القطاع بنسبة تتراوح بين 5 و%10 أخرى هذا العام.
2- إيجار منتهى بالتملك
ولكن هل هذا يعنى أنه أصبح الآن الشراء أرخص من الإيجار؟
يقول ماريو فولبى، مدير المبيعات والتأجير فى «انجيل آند فروفكراس دبى”، إن الشراء عادة ما يكون له هدف مالى لأى شخص يعتزم البقاء فى دبى لمدة 7 سنوات أو أكثر.
وأضاف أنه بافتراض بقاء الشخص فى دبى لفترة أطول عادة 7 سنوات أو أكثر، فمن المؤكد أن الشراء أرخص من الإيجار، حتى مع مراعاة جميع الرسوم والتكاليف المترتبة.
وأشار إلى أنه إذا كان الشخص يقيم لفترة أقصر فإن التأجير لا يزال خياراً أفضل لكنه ينصح المشترين بتسلق سلم العقارات الآن بينما لا تزال الأسعار ذات قيمة جيدة.
3- احسبها صح
تعتبر المبالغ المستثمرة بالنسبة لـ«ماريو فولبى» متغيرة لكل شخص وتعتمد إلى حد كبير ليس فقط على سعر العقار وطول مدة إقامته ولكن أيضاً على قيمة الإيجار الذى يدفعه حالياً وحجم الدفعة الأولى ومدة تمويل العقار وأسعار الفائدة.
يقول حيدر تويما، رئيس قسم الأبحاث العقارية فى مؤسسة «فاليوستارت» إن دورة السوق لم تنته بعد لكنها تتجه نحو الانخفاض أكثر ولهذا السبب يستغل المشترون هذه الفرصة لاختيار العقارات ذات الموقع الجيد والتفاوض على السعر نزولاً لصالحهم.
4-  ارتفاع العوائد
ومع ذلك، يشير تقرير «جلف نيوز» إلى أنه حتى بالنسبة للمستثمرين الذين ليس لديهم نية للعيش فى عقار ويرغبون فقط فى الاستفادة من الحصول على الإيجارات المرتفعة نسبياً فى دبى، يقول السماسرة إن الشراء الآن لا يزال معقولاً.
ويشير التقرير إلى أن عوائد الاستثمار فى العقارات السكنية فى دبى تبلغ حالياً حوالى %6-8، هذا بالمقارنة مع العائد على الاستثمار فى العقارات المماثلة التى تقل عن %2 فى هونج كونج، فى حين أن الرقم فى لندن وسنغافورة يتراوح بين 3.7 و%4.5، وفقاً لتقرير صادر عن وكالة «موديز» للمستثمرين فى أبريل الماضى.
ولدعم المستثمرين الذين يرغبون فى شراء العقارات بالإمارة والاستفادة من عوائد الإيجار قدمت مؤسسة «أملاك للتمويل» وهى شركة تمويل عقارية متخصصة منتجاً يسمى «استثمار» مصمم للمستثمرين الذين يتطلعون إلى الاستثمار فى العقارات السكنية والعقارات التجارية يوفر تمويلاً يصل إلى %65 من قيمة العقارات الجاهزة.
5- معدل تمويل منخفض
كما أن معدلات التمويل المنخفضة فى جميع أنحاء العالم تجعل شراءها أرخص فى الوقت الحالى بعد أن قرر مجلس الاحتياطى الفيدرالى الأمريكى فى أبريل الماضى الإبقاء على أسعار الفائدة ثابتة، مما يشير إلى أنه من المرجح أن تظل بيئة السعر المنخفض غير المسبوقة الحالية لبعض الوقت فى المستقبل.
وتوفر بعض شركات التمويل معدل تمويل ثابت يصل إلى %3.99 للسنة الأولى للعملاء الذين يتطلعون إلى تمويل عقار سكنى جاهز فى دولة الإمارات العربية المتحدة.
6-  قواعد التأشيرة الجديدة
من المتوقع أيضاً أن تعزز قواعد التأشيرة الجديدة لدولة الإمارات الطلب على منازل دبى، مما يؤدى إلى ارتفاع الأسعار والإيجارات على المدى الطويل.
وفى العام الماضى، وافقت حكومة الإمارات على سلسلة من التدابير الرامية إلى تحفيز الاقتصاد وتشجيع الاستثمار طويل الأجل.
وشمل ذلك تمكين المغتربين الذين تزيد أعمارهم على 55 عاماً من الحصول على تأشيرات التقاعد لمدة خمس سنوات إذا كانوا يمتلكون ممتلكات لا تقل عن 2 مليون درهم أو لديهم مدخرات تبلغ قيمتها مليون درهم أو دخل نشط يزيد على 20 ألف درهم فى الشهر.
كما تسمح القواعد الجديدة للعاملين الرئيسيين مثل الأطباء والمهندسين بالحصول على تأشيرات طويلة الأجل.
7-  اكسبو 2020
ينتظر الكثيرون معرض «اكسبو 2020» حيث يحقق طلباً إضافياً من الزوار وحافز لثقة الأعمال مما قد يشير إلى انتعاش أسعار المنازل فى ذلك الوقت حيث يمتد المعرض 6 أشهر ويجذب ملايين الزوار.

 

الوقت المناسب لنقل عائلتك إلى «دبى»
عندما يرغب المستثمرون فى الانتقال إلى دبى فإن ما يشغلهم هو نقل عملهم هناك خاصة أن الأجانب يمثلون %92 من سكان إمارة دبى.
وتتمتع دبى بوفرة فى شركات الخبرة التى تقوم بمهمة نقل نشاط تجارى أو حتى بدء عمل جديد فيمكن الحصول على مساعدة من الخبراء.
وتعتبر هذه الشركات متخصصة فى التفاصيل الحقيقية لمتطلبات التأشيرة وقوانين الضرائب وتراخيص العمل والتوجيه والبحث فى المنازل والمدارس وتسوية الخدمات.
كما تتوفر فى دبى ميزة المناطق الحرة حيث يمكن لرجال الأعمال وأصحاب الأعمال اختيار نقل شركتهم إلى البر الرئيسى أو أحد المناطق الحرة العديدة فى دبى.
وفى المناطق الحرة يمكن الحصول على ميزة الملكية الأجنبية بنسبة %100 للشركة.
وتعتبر الإعفاءات الضريبية من أهم ميزات دبى، مع عدم وجود ضرائب مباشرة على أرباح الشركات أو الدخل الشخصى وانخفاض الرسوم الجمركية مع العديد من الإعفاءات، وإعادة %100 من رأس المال والأرباح المسموح بها.
والانتقال إلى دبى جذاب أيضاً لأى موظف لدى الشركة فبكل بساطة سوف يحتفظون بكل شىء يكسبونه ولا توجد ضريبة للدخل خاصة مع قيام معظم الدول الكبرى بفرض ضرائب على الدخل تتراوح بين 30 و%50، فإن هذا يعد مدخراً مستقلاً لهم.
ولكن هذا لا يعنى عدم وجود ضريبة فهناك ضريبة على الشركات ولكنها لا تطبق إلا على شركات البترول والغاز والموارد الطبيعية وهناك أيضاً ضريبة القيمة المضافة بنسبة %5.
ويشعر الناس بالقلق من تكلفة المعيشة فى الإمارات العربية المتحدة، ولكن الواقع أنهم يدخرون أكثر بكثير بسبب ما يعوضونه من خلال الضرائب المنخفضة ويستفيد الموظفون أيضاً، لذا فهو وضع مربح للجانبين.
وإذا كان رجل الأعمال يفكر فى الهجرة فإن سياسات الهجرة فى دبى تعتبر ترحيبية وتتميز بالثقافة النشطة والمتنوعة حيث يعيش 8.5 مليون مغترب ويمكن للمتقدمين الحصول على تأشيرة دولة الإمارات خلال أقل من أسبوعين أو ما يصل إلى 8 أسابيع على الأكثر.
وتحتل دبى فى تقرير ممارسة أنشطة الأعمال لعام 2018 الصادر عن البنك الدولى المركز 21 بدلاً من 26 فى العام السابق و47 فى 2008 هذه الأرقام تجعلها أعلى من سويسرا وفرنسا وإسبانيا وإيطاليا واليابان.
كما أن انخفاض أسعار المنازل ميزة عائلية حيث تقدر موسسة “بروبرتى مونيتور” أنه فى بعض المناطق مثل المدينة الدولية فى دبى، انخفضت الإيجارات وأسعار المنازل بنحو %22 منذ ذروتها قبل 4 سنوات.
وبالنسبة للأبناء تقرر تجميد زيادة الرسوم المدرسية فلا شك فى أن السنوات القليلة الماضية شهدت ارتفاع الرسوم على نحو متزايد فأعلن مجلس دبى التنفيذى عن تجميد الرسوم لمدة عام.
كما أن التعليم الدولى فى دبى جيد جداً، حيث وجد تقرير التفتيش المدرسى لعام 2016 – 2017 الصادر عن هيئة المعرفة والتنمية البشرية أن %64 من المدارس الخاصة تقدم مستويات تعليمية ممتازة وتم تقييم %3 فقط على أنهم ضعفاء، وللمدارس أيضاً مناهج متنوعة من الولايات المتحدة والهند وفرنسا وألمانيا وروسيا واليابان.

 

 معالجة المفاهيم الخاطئة الأكثر شيوعاً عن السوق العقارى
قبل عام 2014، كان سوق العقارات فى دبى مكلفًا للغاية، مع خيارات أقل للوحدة وبالكاد توجد أى خطط دفع جذابة، ولكن تغير الأمر سريعاً ومنح السوق فرصة رائعة للمستأجرين لإعادة التفكير فى استراتيجيتهم والاستثمار فى العقارات أو أن يصبحوا مالكين بنفس التكلفة تقريباً.
وتوجد العديد من الأسباب التى تخلف شعوراً بالبهجة حيال العقارات فى دبى مثل النمو الإيجابى فى المعاملات العقارية خلال فبراير 2019، ومع ذلك بغض النظر عن مدى جاذبية السوق، يجب على المستثمرين والمستخدمين النهائيين بذل العناية الواجبة قبل الشراء.
ويمكن لتقرير موقع “تاون إكس” معالجة 3 من المفاهيم الخاطئة الأكثر شيوعاً عن سوق العقارات فى دبى مرتبطة بالعرض المفرط والركود وفقاعة العقارات.

1-  زيادة العرض
تشير بيانات الهجرة إلى أن سكان دبى قد وصلوا إلى 3 ملايين نسمة ومن المتوقع أن يتضاعفوا بحلول عام 2027، ومع ذلك فإن هذه المخاوف من زيادة العرض تتردد كثيراً.
واقتبس المحللون عدد المبانى قيد الإنشاء ووقت التسليم المتوقع وعقدوا مقارنة مع العرض فى العام الماضى معتبرين ذلك مؤشراً على ضعف فرص الاستثمار فى سوق العقارات.
ويميل هذا التحليل الجزئى إلى تجاهل أساسيات الاقتصاد الكلى الأساسية التى تتمتع بها دبى.
ويمتلك المستثمرون والشركات كل الثقة فى النمو المتنوع لاقتصاد دبى الذى تحركه الاستثمارات الأجنبية فى العديد من القطاعات الأساسية والتى تدعمها استثمارات البنية التحتية فى الاستعدادات لمعرض «إكسبو 2020».
وتعتبر السياحة والتعليم والقطاع الخاص هى المحركات الرئيسية الأخرى لسوق العقارات التى يغفلها المحللون.
وتظهر إحصائيات دائرة السياحة والتعليم والاقتصاد فى دبى نمواً ثابتاً فى عدد المقيمين والطلاب والسياح الذين يستثمرون فى العقارات والشركات.
ومع معدل نمو سكانى يزيد على %10، تعد دبى من بين أسرع المدن نمواً فى العالم، بالإضافة إلى ذلك فإن التأشيرات طويلة الأجل للعاملين فى قطاع الأعمال والمستثمرين العقاريين المتقاعدين وكذلك الملكية الأجنبية الإجمالية للشركات تعزز طموحات معدل النمو السكانى فى الإمارة.
وإذا كان هناك أى شىء، فقد يواجه سوق العقارات فى دبى قلة المعروض خلال العام الجارى، مع الأخذ فى الاعتبار النمو السكانى بنسبة %10، والطلب الصحى على المساكن من المشترين والمستثمرين، وارتفاع حجم الصفقات العقارية الأخيرة، وكذلك تواريخ إنجاز المشروع وتأخير تسليم المشروعات لدى ما يقرب من نصف المطورين.
2- الركود
وفقا للمنهج المدرسى بقاعدته البسيطة للعرض والطلب فإنه إذا لم يكن هناك فائض فى العرض، فبالتأكيد لا يوجد تقريباً ما يمكن الإشارة إليه فيما يتعلق بالركود وتراجع الطلب.
وبالنظر إلى مستقبل أى مدينة ومجتمعاتها فإنه يتم تحديده من خلال العقارات عبر الأحياء السكنية والمحلات التجارية.
وكل قطاع جغرافى سواء أكان بلداً أو مدينة أو حياً له هويته الخاصة، هذه الشخصية تتحول أيضاً مع الوقت والتنمية نظراً للتطور والتوسع السريع. كل هذه العوامل تجعل من المحتمل أن يكون لدى دبى الهوية الأسرع تغيراً عندما يتعلق الأمر بمجتمعاتها.
وملاحظة تطور محور السكان ذوى الدخل المتوسط أمر هام لأنه يكشف توافر وسائل الراحة الممكنة للمقيمين ومعيشتهم اليومية، فكل من هاجر قبل عام 2005 شهد واستفاد مما يسمى الآن “دبى القديمة” حيث طوابير المطاعم الطويلة والشركات سر يعة النمو فى أحياء دبى المزدهرة فى ذلك الوقت.
وفى الوقت الحاضر ينتقل الناس إلى أماكن جديدة بفضل تطور امتيازات النقل وازدهار سوقه ما جعل الحركة أو التنقل أكثر يسراً.
«دبى الجديدة» هى فرصة كبيرة للشركات، خاصة المجتمعات الشاهقة التى توفر كثافة سكانية أعلى لكل كيلو متر مربع، ولا عجب أن بعض ناطحات السماء لديها العشرات من المطاعم لتلبية طلب السكان.
3- فقاعة عقارية
لا يبدو أن الناس يتوصلون بالفعل إلى اتفاق بشأن وضع السوق فى دبى، هل يعانى من فقاعة اقتصادية أم ركود؟ وقد يؤدى أحدهم إلى الآخر لكن لا يمكن أن يكون كلاهما فى الوقت نفسه، ومع ذلك فإن الناس تردد الحجتين كل يوم.
لكن مع أخذ معدل الرسملة والعائد على الاستثمار العقارى فى شكل عوائد إيجار ومكاسب رأسمالية فى الاعتبار فإن البيانات تقول إن المطورين يعملون على زيادة الإنفاق الاستثمارى.
وصعد تصنيف الإمارات 29 نقطة فى تصنيفات القدرة على تحمل التكاليف فى أحدث مؤشر لأسعار السكن فى «بلومبرج جلوبال سيتى».
ولتصحيح أوجه القصور فى المصطلحات التى تحدثها الدعاوى الفارغة، لا يمكن وصف سوق العقارات فى دبى بزيادة سريعة فى أسعار المساكن، وبالتالى لا يمكن أن يكون معرضاً لخطر حدوث فقاعة عقارية وفى الواقع أصبحت دبى تتمتع أكثر بأسعار معقولة كل عام.
وتمثل فقاعة العقارات خطراً حقيقياً فى أمريكا الشمالية من تورنتو وفانكوفر ولوس أنجلوس إلى نيويورك وبوسطن وفى أوروبا حيث ميونيخ وأمستردام ولندن وستوكهولم وباريس وفرانكفورت وزيورخ وجنيف وميلانو وتلك المدن ليست أفضل حالاً من آسيا خاصة هونج كونج وسنغافورة وسيدنى فى أستراليا.
وصعد تصنيف الإمارات 29 نقطة فى تصنيفات القدرة على تحمل التكاليف فى أحدث مؤشر لأسعار السكن فى «بلومبرج جلوبال سيتى».

منطقة إعلانية

منطقة إعلانية

الأكثر مشاهدة