كتب: محمد رمزي
وافقت هيئة الرقابة المالية لشركات التمويل العقاري المقيدة لديها بتقديم التمويل للوحدات السكنية تحت الإنشاء لمساعدة الشركات على التوسع في هذا المجال.
في المقابل، لا يسمح البنك المركزي المصري بتقديم التمويل للوحدات تحت الإنشاء إلا إذا كانت الوحدة كاملة المرافق وهو أمر لا يتحقق إلا إذا كانت الوحدة مبنية بالكامل.
تستفيد المشروعات السكنية التي تقدمها الدولة بشكل رئيسي من تمويل الوحدات كاملة التشطيب، في إطار مبادرات البنك المركزي.
بشكل عام تمثل الوحدات كاملة التشطيب نحو 30% فقط من السوق العقاري المصري، بينما يصل تمثيل الوحدات غير المشطبة لـ70%.
138% زيادة بالتمويل العقاري الممنوح من الشركات في 2021
بحسب تقرير هيئة الرقابة المالية الصادر مطلع يونيو الجاري ارتفعت التمويلات العقارية الممنوحة من الشركات بنسبة 138% في عام 2021 لتسجل 17.8 مليار جنيه، مقابل 3.4 مليار جنيه فقط في 2020، الذي شهد معظم ذروة جائحة كورونا.
يتم منح التمويل العقاري في مصر من قبل الجهاز المصرفي من خلال المشاركة في مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري بفائدة 3% متناقصة لمدة 30 عاما لمحدودي و8% لمتوسطي الدخل للوحدات التي تنفذها وزارة الإسكان، ويمكن للقطاع الخاص تقديم وحداته للتمويل بالمبادرة شرط أن تكون الوحدة كاملة التشطيب.
أيضا تقدم البنوك قروض التمويل العقاري خارج المبادرة بأسعار الفائدة البنكية شرط أن تكون الوحدة كاملة التشطيب ومستوفاة شروط التسجيل العقاري.
كما تضم منظومة التمويل العقاري شركات التمويل المدرجة في سجلات هيئة الرقابة المالية، وتشارك أيضا في مبادرات البنك المركزي وتقدم تمويلات خارج المبادرة.
تسهيل آليات التمويل تحت الإنشاء
يقول الرئيس التنفيذي لشركة الأولى للتمويل العقاري، أيمن عبد الحميد، إن شركات التمويل العقاري لم يكن ممنوعا عليها تمويل العملاء بغرض شراء وحدة سكنية تحت الإنشاء، ولكن المسألة تتعلق بتسهيل آليات هذا التمويل.
“كانت هناك تعليمات سابقة من هيئة الرقابة المالية ألا يتخطى حجم التمويل للوحدات تحت الإنشاء نسبة 25% من رأس مال الشركة.. وهذه القواعد كانت تمنعنا من التوسع في التمويل”، أضاف أيمن عبد الحميد.
يصل عدد شركات التمويل العقاري في مصر لـ15 شركة، بينما يبلغ الحد الأقصى لرؤوس أموال 14 شركة منها حوالي 260 مليون جنيه، وبالتالي فإنه وفقا للتعليمات السابقة من الهيئة سيكون حجم التمويل للوحدات تحت الإنشاء للشركة الواحدة نحو 60 مليون جنيه فقط، وهي ما وصفها عبد الحميد “بمعدلات متدنية للغاية”.
طالب أيمن عبد الحميد بضرورة مراجعة هذه التعليمات والسماح للشركات بزيادة حجم تمويلاتها.
الوحدة هي الضمانة
يرى أيمن عبد الحميد أن الأمر الأكثر أهمية أمام الشركات في التمويل العقاري تحت الإنشاء هو مسألة الضمانة وإيجاد آليات لمواجهة المخاطر.
“الشركات تمول العملاء بضمان الوحدة السكنية.. وفي حالة تمويل وحدة تحت الإنشاء تواجه الشركات خطرين كبيرين.. الأول تعثر العميل والثاني عدم قدرة المطور على تنفيذ الوحدة”، قال أيمن عبد الحميد.
يرى عبد المجيد ضرورة في وضع قواعد منظمة لهذه العلاقة الثلاثية تتضمن على سبيل المثال إلزام المطور بسداد الفوائد لجهة التمويل في التأخر عن التسليم في المواعيد المحددة، وإلزام العميل بالغرامات في حالة التأخر عن السداد.
تمويل المطور العقاري
على الجانب الآخر يقول رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للاستثمار العقاري علاء فكري، إنه لابد من توضيح الفارق بين التمويل تحت الإنشاء للأشخاص وبين التمويل تحت الإنشاء للمطور نفسه.
“أنا لست من المتحمسين لفكرة التمويل العقاري للوحدات السكنية تحت الإنشاء للأفراد”، قال علاء فكري.
ويطالب فكرة بتمويل معبري لشركات التطوير للوصول إلى عملية التسليم، ومن ثم يأتي دور تمويل الأشخاص لشراء الوحدات.
التمويل المعبري هو تمويل لفترة محددة عادة ما تكون قصيرة.
وبحسب رأي فكري، فإن التمويل المعبري للمطور يوفر ضمانة الملاءة المالية للمطور والتدفقات النقدية للمشروع وبالتالي يتمكن من تمويل المشروع بسهولة.
لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا
