قالت شركة اتش سي لتداول الأوراق المالية إن ضعف مؤشرات قطاع العقارات أدى لتقييمات منخفضة بشكل عام لأسهم قطاع العقارات، مما أثر على سهم سوديك الذي يتداول بمضاعف ربحية منخفض 3.3 مرة وبمعدل سعر 0.23 مرة لصافي قيمة الأصول.
2019 كان صعبا على العقارات بسبب اتساع الفجوة بين ارتفاع الأسعار ونمو الدخول
وبحسب تقرير أصدرته اتش سي، شهد قطاع العقارات المصري تحديات كبيرة على مدار الأعوام السابقة وكان عام 2019 الأكثر صعوبة ، حيث أدت الفجوة بين تراكم ارتفاع أسعار القطاع العقاري وتراكم نمو الدخل الشخصي المتاح للفرد في مصر بداية من عام 2016 ، إلى تقليص الربحية ومستوى الطلب مما زاد من صعوبة تحقيق المطورين لمستهدف مبيعاتهم في 2019 .
HC: تراجع دفعات حجز العملاء وتسليمات المطورين في العام الماضي
كما تراجع حجم دفعات حجز العملاء أو استقرت على أحسن تقدير، لأول مرة منذ أعوام رغم تقديم تسهيلات في الدفع وصلت لما بين 0% و5% دفعة مقدمة، والتقسيط وصل لمدد تتراوح بين 8 و10 سنوات.
وانخفض حجم تسليمات المطورين، الذين تغطيهم اتش سي بحثيا، بنسبة 24% تقريبا على أساس سنوي وبنسبة 7% تقريبا على أساس سنوي لعام 2018 وأول 9 أشهر من 2019 بالترتيب، بما يشير إلى تجاوز تكلفة المشروعات والعجز النقدي لبعض المطورين.
HC: النظرة المتشائمة للقطاع العقاري أثرت سلبا على المطورين ذوي الميزانيات القوية
في ضوء ذلك والوفرة في المعروض من الأراضي، قالت اتش سي إنها تفضل المطورين ذوي الميزانيات القوية والأرباح المستمرة والذين يستفيدون من انتعاش قطاع السياحة وذوي التحصيلات النقدية القوية، وبالتالي المطورين ذوي المساهمة الأعلى لخصم التدفقات النقدية لإجمالي قيمتهم أكثر من مساهمة تقييم الأراضي.
لذلك، رأى التقرير أن النظرة المتشائمة للقطاع العقاري في مصر قد أثرت سلبا بشكل مبالغ فيه على المطورين الذين تنطبق عليهم هذه النقاط، رغم استفادتهم من زيادة حصتهم السوقية.
توقعات بتحسن القدرة الشرائية في 2020 بسبب اتعدال التضخم وخفض الفائدة
ومع مطلع عام 2020 واعتدال معدل التضخم وانتعاش الاقتصاد المتوقع، إلى جانب خفض سعر الفائدة 450 نقطة أساس في 2019 وحوالي 200 نقطة أساس متوقعه في النصف الأول من 2020 ، توقع التقرير أن يؤثر ذلك إيجابا على القطاع العقاري لتحسن القوة الشرائية المتوقع، لكنها توقعت أن يأخذ التعافي وقته حتى يتحقق بنهاية العام، حتى تصل المدخرات الشخصية لمستوى قادر على تحفيز الطلب على العقارات مجددا.
HC تتوقع 23 مليار جنيه إيرادات سوديك في 3 سنوات
وبالنسبة لسوديك، توقعت HC أن يكون عام 2020 أفضل بالنسبة لها، نظرا لمشاريعها الكبيرة والجذابة في غرب القاهرة، وتحقيق ايرادات متوقعة من مشروعاتها تقدر بـ 23 مليار جنيه في السنوات الثلاث 2020 وحتى 2022، حيث استطاعت سوديك في مارس 2019 الحصول على قطعة أرض بمساحة 2.1 مليون متر في امتداد الشيخ زايد من خلال اتفاقية مشاركة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وبإيرادات متوقعة قدرها 43 مليار جنيه ، حيث يحق لـ NUCA مبلغ أقصاه 15,3 مليار جنيه تسدد على 11 سنة منهم 8.9 مليار جنيه عبارة عن تسديدات ثابتة بالإضافة إلى نسبة 15% تقريبا من التحصيلات السنوية ، بينما تبلغ تكاليف تنمية المشروع 13.3 مليار جنيه .
50 مليار جنيه إيرادات متوقعة لـ” سوديك ” من مشروعين جديديين
وأطلقت سوديك مشروع Vye في نهاية شهر ديسمبر 2019 وحقق مليار جنيه مبيعات.
وفي عام 2019 أيضا، حصلت سوديك على موافقة الهيئة على المخطط الرئيسي لمشروع غرب القاهرة The Estates على مساحة نحو 630 ألف متر، والذي مكن الشركة من إطلاق المشروع بعدها بشهر واحد وتم تحقيق مبيعات مليار جنيه، في حين تتوقع سوديك 7.5 مليار جنيه إيرادات من The Estates.
ويمنح المشروعان مجتمعان لسوديك مساحة 2,73 مليون متر مربع جاهزة للتنمية في غرب القاهرة مع إيرادات متوقعة تصل لـ 50 مليار جنيه على مدار 10 سنوات قادمة.
تمتلك سوديك أيضا مساحة أرض 6,74 مليون متر مربع غير مستغلة كمخزون أراضي حالي، يتوزع بواقع 42% تقريبا في غرب القاهرة و41% تقريبا في شرق القاهرة إلى جانب 16% تقريبا في الساحل الشمالي.
إطلاق The Estates وVye يجعل 2020 عاما إيجابيا لشركة سوديك
وتوقعت HC أن يكون عام 2020 أكثر إيجابية بالنسبة لسوديك بسبب اطلاق مشروعي The Estates و Vye المميزي، كما سيحظى مشروع SODIC East أيضا بنشاط كبير، خاصة بعد أن أسندت الشركة أعمال الإنشاءات وافتتحت مرحلة شقق سكنية في الربع الثالث من 2019.
لذلك ترى الشركة أنه حين يبدا قطاع العقارات في التعافي العام الحالي، ستكون سوديك في وضع جيد يمكنها من الاعتماد على ميزانيتها القوية وقدرتها التنفيذية وتحصيلاتها النقدية القوية.
وقالت اتش سي أن سوديك ستحقق إيرادات تقدر بـ 23 مليار جنيه خلال السنوات حتى 2022 من المشاريع المطلقة وحوالي 109 مليار جنيه من المشاريع التي لم تفتتح، كما توقعت أن تبلغ تحصيلاتها 18 مليار جنيه على مدار الفترة 2020 – 2027 من المشاريع المطلقة منها 10.9 مليار جنيه رصيد عملاء وأوراق قبض.
وحددت HC السعر المستهدف لسهم 29.6 جنيه، وأوصت بزيادة الوزن النسبي للسهم لتوقعها تحقيق عائد محتمل يصل 134% تقريبا على سعر اغلاق 5 فبراير عند 12.7 جنيه للسهم.
واعتمدت الشركة في تقييم النشاط العقاري والتأجيري لدى سوديك على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) ، وحصل على 52% من قيمة السهم، بينما قيمت مخزونها من الأراضي الغير مطورة باحتساب القيمة الحالية للتدفق النقدي الصافي المتوقع تحقيقه من تطوير هذه الأراضي وخصم صافي التكاليف، وحصل على 48% من قيمة السهم، مما يجعل النظرة إيجابية لسوديك في ضوء القلق المبالغ فيه تجاه قطاع العقارات المصري.
وقالت اتش سي إنها أخذت في اعتبارها تسهيلات الدفع المنتشرة في السوق حاليا والتي انتهجتها سوديك أيضا، ومنها اتاحة دفع مقدم يصل إلى 5% والباقي بالتقسيط على 8 أعوام..
ويتداول سهم سوديك ي عند مضاعف ربحيه منخفض بشكل غير مبرر في عامي 2019 و2020 قيمته 5.3 مرة و 3.3 مرة بالترتيب.”
لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا
