شهدت الجلسة الأولى من المائدة المستديرة “ثنك كوميرشال 3” مواجهة ساخنة بين المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، وكبار المطورين فى القطاع العقارى، حول مسئولية كل طرف فى عملية التنمية وآليات إتاحة الأراضى للمطورين العقاريين.
وفى حين طالب المطورون بتنظيم عمليات طرح الأراضى، وتعديل شروط مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل، ردَّ نائب وزير الإسكان بأن الدولة أصبحت تعمل بخطوات تسبق شركات الاستثمار العقارى وجميع الإجراءات التى اتخدتها لدعم القطاع لم تشهد اختباراً حقيقياً من قبل المطورين، مطالباً إياهم ببذل مزيد من الجهد لتوفير منتجات تناسب شرائح المستهلكين.
وانعقدت النسخة الثالثة من «ثنك كوميرشال» تحت عنوان «نحو سوق عقارى أكثر ابتكاراً وتنافسية» وأدار الجلسة الأولى أيمن سامى، مدير مكتب «جيه إل إل مصر» للاستشارات العقارية، والذى وجه سؤالاً للمهندس خالد «عباس» حول دور الدولة فى تنظيم القطاع العقارى، والأثر المتوقع لمبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل.
المهندس خالد عباس: «الإسكان» تتعامل بشفافية وانفتاح مع جميع أطراف القطاع العقارى
قال المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، إنَّ وزارة الإسكان تتعامل بشفافية وانفتاح مع جميع أطراف القطاع العقارى، وتعقد اجتماعات مشتركة بشكل مستمر مع ممثلى القطاع الخاص من المطورين وغيرهم.
أوضح أن الجهد الذى تبذله وزارة الإسكان أكبر من جهود المطورين مهما قدمنا مبادرات فإنها لن تحقق الهدف المرجو منها طالما لم يتم يختبرها من قبل المطورين لا يمكن التفكير فى أن تدعم الدولة مستهلكاً يرغب فى شراء وحدة بـ10 ملايين جنيه 80% من الأراضى المتاحة للاستثمار لدى هيئة المجتمعات العمرانية تم عرضها للمطورين المطورون ينظرون على مكان واحد لكن شرق وغرب القاهرة لم يعد بهما مساحات كبيرة للطرح.
أضاف أن مبادرة البنك المركزى الأخيرة جاءت نتاج تعاون بين وزارة الإسكان والقطاع الخاص ومسئولى البنك المركزى؛ حيث شهد الاجتماعات حضور محافظ البنك المركزى ونواب المحافظ، وأسفرت عن مبادرة للتمويل العقارى لمتوسطى الدخل بقيمة 50 مليار جنيه بقيمة 2.25 مليون جنيه للوحدة التى تصل مساحتها 150 متراً مربعاً، ويدفع العميل 20% من قيمة الوحدة كمقدم حجز والباقى على 20 عاماً بفائدة 10% متناقصة.
وأوضح «عباس»، أن السوق العقارى المصرى يشهد نمواً متزايداً وزيادة سكانية بنسبة من 2.5 إلى 3% سنوياً أى حوالى 3 ملايين مواطن ما يدعم نمو الطلب بصورة دورية، خاصة مع متطلبات الأجيال الجديدة والمتزايدة من الشرائح العمرية التى تبدأ من 30 إلى 40 عاماً.
وقال «عباس»، إن فى بعض الفترات يحدث هدوء فى الطلب؛ بسبب زيادة المعروض، لكن فى النهاية يبقى السوق ينمو بقوة.
وتابع نائب وزير الإسكان: «على سبيل المثال فى آخر 10 سنوات لم نسمع يوماً عن فرد اشترى وحدة سكنية وباعها بنصف الثمن لأن العقار فى مصر هو الاستثمار الآمن والمضمون».
أضاف أن الطلب على العقارات يتجاوز الوحدات السكنية ليمتد إلى النشاط التجارى والإدارى والطبى والتعليمى والترفيهى وكل أنواع العقارات تشهد طلباً.
أوضح «عباس»، أن الوزارة تساهم فى تعديل اللوائح والقوانين اللازمة لتنشيط القطاع العقارى لحل المشكلات التى تواجه المطورين.
وأشار إلى آلية التخصيص الفورى للأراضى التى دشنتها هيئة المجتمعات العمرانية تشهد إقبالاً متزايداً من الشركات العقارية وتم بيع مساحات كبيرة من الأراضى.
وقال إن مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية أدخل تعديلات فى اجتماعه الأخير على آلية التخصيص الفورى لتكون أكثر شفافية وفقاً لقياس المردود منها والذى تم بالتواصل المستمر مع المطورين.
أضاف أن فترة تخصيص الأرض تتراوح من شهر إلى شهرين بحد أقصى منذ تقدم المستثمر بطلب التخصيص واستيفاء الإجراءات اللازمة وفقاً للضوابط التى أعدتها «المجتمعات العمرانية».
طارق شكرى: السوق العقارى يحتاج إلى توافر عدد كبير من الوحدات لضمان نجاح مبادرة «المركزى»
وقال المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، رئيس مجموعة عربية القابضة، إنَّ مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل كانت مقترحاً من غرفة التطوير العقارى؛ بسبب ارتفاع الأسعار بعد تحرير سعر الصرف لتكون القيمة الحالية لسعر الوحدة فى المبادرة معادلاً لسعرها قبل التعويم.
وأضاف «شكرى»، أن المبادرة اشترطت أن تكون الوحدات كاملة التشطيب وتسلم فورياً، والسوق يحتاج لتوافر هذا الكم من الوحدات لضمان نجاح المبادرة.
وأوضح أن المبادرة يجب أن تتضمن آلية تتيح للمطور الانتهاء من تشطيب الوحدة خلال فترة تصل 6 أشهر؛ حتى يوفر المطور وحدات يمكن تمويلها ضمن المبادرة.
أشار «شكرى» إلى أن السوق العقارى قوى والنمو فيه حقيقى، لكن الاختلاف هو القدرات التنفيذية للشرائح المجتمعية المختلفة، إذ إن الوضع يشير إلى الاحتياج للواحدات الجديدة على مختلف الفئات، لكن قدرة المستهلكين الشرائية ستكون العامل النهائى، والحل هنا هو التمويل العقارى، وفكرة المبادرة مع البنك المركزى تقوم على هذا الربط.
وحول تطورات الطلب على الشراء فى السوق، قال «شكرى»، إنَّ الفترة التى سبقت عام 2014 شهدت ندرة فى طروحات الأراضى ما أدى لنشاط السماسرة لكن مؤخراً نجحت وزارة الإسكان فى توفير معروض كبير من الأراضى.
وتابع «شكرى»، «فى الوقت الحالى نحتاج لدراسات لتنظيم السوق حتى يتماشى العرض مع حجم الطلب فى القطاع؛ لأن زيادة حجم الطرح فى وقت ضيق ستؤدى إلى صعوبة فى التسويق».
وعلق المهندس خالد «عباس» بأن تحول الأمر من ندرة الأراضى إلى وفرتها يمثل نجاحاً لخطط وزارة الإسكان.
عمرو القاضى: «تمويل الإسكان المتوسط» سينشّط سوق إعادة البيع بسبب توافر وحدات جاهزة لدى الأفراد
وقال عمرو القاضى، نائب الرئيس التنفيذى لمجموعة طلعت مصطفى، إن مبادرة البنك المركزى إيجابية وتحمل معانى كثيرة، ستؤدى لنمو السوق وهى المبادرة الثانية بعد المبادرة الأولى، التى كانت توفر تمويلاً للوحدات التى تقل قيمتها عن مليون جنيه، ويعنى ذلك أن هناك توجهاً بالاستمرار فى طرح مبادرات لتنشيط سوق الاستثمار العقارى.
أضاف أن المبادرة ستنشط، أيضاً، سوق إعادة البيع؛ بسبب توافر وحدات جاهزة لدى الأفراد، وتساهم فى زيادة معدل الاستثمارات فى القطاع.
وأوضح «القاضى»، أن المبادرة تمثل دعماً للمطور الجاد الذى يمتلك مخزوناً من الوحدات الجاهزة كما يمتلك القدرة على إنهاء المشروعات فى التوقيتات الزمنية المحددة.
وقال إن كل هذه الإجراءات تصب فى صالح المشترى النهائى للوحدات.
واقترح «القاضى»، أن تتحول مبادرة البنك المركزى لتمويل متوسطى الدخل إلى آلية دائمة والعمل على تحسينها بمرور الوقت، لتصل إلى أكبر شريحة مستهدفة من العملاء.
عمرو سليمان: الاجتماعات المستمرة بين وزارة الإسكان والبنك المركزى والمطورين شىء جيد جداً
وقال المهندس عمرو سليمان، رئيس مجلس إدارة شركة ماونتن فيو للاستثمار العقارى، إن الاجتماعات المستمرة بين وزارة الإسكان والبنك المركزى والمطورين شىء جيد جداً، ويستحق الثناء ونتج عمها مبادرة البنك لتمويل متوسطى الدخل.
أضاف أن السوق العقارى يحتاج لثلاثة عوامل لاستمرار النمو فى القطاع، أولها توفير التمويل اللازم للعملاء، وهو ما تحقق بمبادرة البنك المركزى لمتوسطى الدخل، ولكن توجد شريحة كبيرة تشترى «أوف بلان» أو على المخطط من الشركات العقارية.
وأوضح «سليمان»، أن المحور الثانى هو التصدير العقارى لجذب مشترين جدد من خارج مصر، وهو ما شهد قرارت إيجابية مثل قانون منح الإقامة للأجانب عند شراء عقارات وقانون منح الجنسية.
وتابع: «لكن اللائحة التنفيذية لقانون منح الإقامة لم تفعل ويوجد عدم تعاون من بعض الجهات وهو ما يستلزم اجتماعاً بين وزارة الإسكان والمطورين وطرف ثالث مسئول عن حل تلك المعوقات لتفعيل الاستفادة من قانونى منح الجنسية والإقامة».
وقال إن تصدير العقارات يوفر سيولة دولارية كبيرة، ولكن القانون قصر المبيعات على الوحدات المملوكة للجهات الحكومية ويجب أن يمتد ليشهد بيع وحدات لدى شركات القطاع الخاص.
أضاف أن المحور الثالث هو تنظيم الطرح لعدم حدوث أزمة فى العرض والطلب بالقطاع، وهو ما يستلزم اجتماعاً بين وزارة الإسكان والمطورين لضبط السوق وتحقيق أقصى استفادة من خطط طروحات الوزارة.
أحمد منصور: ثقافة العميل لا تتضمن التوجه إلى البنوك للحصول على تمويل عقارى بسبب تعقد الإجراءات
وقال المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى، إنَّ مبادرة تمويل متوسطى الدخل جيدة، لكن المشكلة أن المستهدف هو 2.25 مليون جنيه، ويمكن أن تفيد سوق «إعادة البيع»، بشكل أكبر.
أضاف أن الفائدة ترفع سعر الوحدة بنهاية فترة التمويل بنسبة تصل 70%؛ لأن الفائدة تصل 10% متناقصة ويجب خفضها إلى 3 أو 4%.
أوضح «منصور»، أن ثقافة العميل لا تتضمن التوجه إلى البنوك للحصول على تمويل عقارى؛ بسبب تعقد الإجراءات وتجعله يفضل التعامل مع الشركات بشكل مباشر.
وأشار إلى أن العاملين فى القطاع العقارى لا يملكون تفاصيل كثيرة عن قانونى منح الجنسية والإقامة، وهو يمثل صعوبة فى التعامل مع الطلبات الواردة من الخارج لشراء عقارات، ولا يمكننا التواصل مع أحد، والمطورون مقصرون أيضاً فى ذلك، إذ يجب تعيين محامين لتعريف المشترين الأجانب بالإجراءات وإنهائها.
هاشم السيد: المطورون العقاريون يجب أن يتوسعوا فى الحصول على تمويلات عبر القطاع المالى غير المصرفى
وقال هاشم السيد، الرئيس التنفيذى لصندوق المصريين للاستثمار العقارى، إنَّ المطورين العقاريين يجب أن يتوسعوا فى الحصول على تمويلات عبر القطاع المالى غير المصرفى ومنها سندات التوريق التى لجأت إليها هيئة المجتمعات العمرانية ولكن ثقافة التوريق والخدمات المالية غير المصرفية غير منتشرة بشكل كافٍ.
أضاف أن صندوق الاستثمار العقارى الأول فى العالم من جنوب أفريقيا ويعمل فى تمويل تنفيذ المرافق للقطاع الحكومى وقام بـ”التوريق» فى بورصة لندن ولكن فى مصر لا تنتشر آلية صناديق الاستثمار العقارى بشكل مناسب لحجم السوق.
أوضح «السيد»، أن المطور يعمل، حالياً، بالنظام التقليدى وبمثابة مقاول يبنى ويبيع الوحدات، ويمكن أن نأخذ هذه العملية ونضمها للصناديق العقارية.
وتابع «السيد»، «تحدثت مع الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء وقلت له إذا لم نفعل الصناديق العقارية خلال فترة توليه المسئولية وأنت خبير فى الاستثمار العقارى فمتى سنفعلها».
أشار إلى أن مصر تواجه مشكلات فى التشريع ومؤخراً تم تعديل اللائحة التنفيذية لقانون سوق المال وتم إنشاء صندوق عقارى وإدراجه فى البورصة.
وقال «السيد»، إنَّ دول العالم تضم 2.7 تريليون دولار هى قيمة صناديق الاستثمار العقارى، لكن مصر ليست من بينها، رغم أنها تملك آليات محترفة تستطيع القضاء على جميع المشكلات، لكن لا يتم اللجوء إليها.
محمد سلطان: تنويع آليات التمويل العقارى يترك مساحة لإبداع المطورين على مستوى النماذج الهندسية والإنشاءات
وقال محمد سلطان، رئيس شركة «sid» للاستثمار، إنَّ عملية التطوير العقارى تعتمد على الممول والمطور والمستهلك، ومنذ فترات طويلة نعمل لحل تلك المعادلة بنفس النماذج التى اعتدنا عليها.
أوضح «سلطان»، أن تنويع آليات التمويل العقارى يترك مساحة لإبداع المطورين على مستوى النماذج الهندسية والإنشاءات نفسها.
وأشار إلى أن الطلب موجود والفرصة جيدة فى التصدير، وما يحد من قدرة القطاع هو التمويل العقارى فقط، وقد توجد فرصة لدخول شركات جديدة.
وليد مختار: عدد كبير من المطورين يلجأ إلى آلية قطع الشيكات بعد الانتهاء من تسليم الوحدات
وقال وليد مختار، الرئيس التنفيذى لشركة إيوان للتطوير العقارى، إن حل أزمات التمويل العقارى يسهل أعمال المطورين.
أضاف أن عدداً كبيراً من المطورين يلجأ إلى آلية قطع الشيكات بعد الانتهاء من تسليم الوحدات للعملاء لتوفير تمويلات لاستكمال المشروعات.
أضاف أنه يجب توفير تمويلات لمشترى الوحدات «أوف بلان»، خاصة أن كل شركات التطوير تسلم الوحدات بعد تحصيل 40 أو 50% من قيمتها مقابل 70 و80% فى السابق، وهو ما لا يعد فارقاً كبيراً فى التمويل.
أوضح «مختار»، أن تجربة تصدير ما زالت فى البداية، والفرصة جيدة فى دول الخليج، والأسهل عليهم شراء الإقامة أو الجنسية، بخلاف أوروبا، والأفضل ألا نرفع الطموحات، ويجب بناء المعايير اللازمة للخطط المستهدفة، إذ لا توجد معايير موحدة للسوق.
جاسر بهجت: الأهم للقطاع هو تصدير العقار.. و«الجنسية» و«الإقامة» قد تهمان الدول الخليجية
وقال جاسر بهجت، رئيس شركة أماكن للاستثمار العقارى، إنَّ الأهم للقطاع هو تصدير العقار، والجنسية والإقامة قد تهمان الدول العربية والخليجية، لكن بالنسبة للأجانب فالوضع يختلف.
أضاف أن الخدمات مهمة بالنسبة للمستهلكين، خاصة الأجانب، ودائماً ما يسألون عنها قبل الشراء، ويجب الاهتمام بذلك، إذ إن تصدير العقار هو فرس الرهان الرباح للمرحلة المقبلة.
وتابع «بهجت»، «أحد المشترين فى السويد سألنى هل عندما أخرج من مشروعك سأجد تاكسى وما هو أقرب مستشفى وعندها لم نكمل الحوار لأن أقرب مستشفى فى المشروع الذى كنا نتحدث عنه فى البحر الأحمر على مسافة 350 كيلومتراً لذا فإن الأهم هو توفير الخدمات».
أمين سراج: التعديلات على قانون الاستثمار تتيح ضخ استثمارات بأضعاف القيم الحالية
وقال أمين سراج، الرئيس التنفيذى لشركة هايد بارك للاستثمار العقارى، إنَّ التعديلات على قانون الاستثمار تتيح ضخ استثمارات بأضعاف القيم الحالية.
أضاف أن زيادة الاستثمارات فى القطاع ستدعم خطط الحكومة والبنك المركزى لتوفير التمويلات سواء للشركات أو المشترين.
وأوضح «سراج»، أن قانون منح الجنسية للأجانب مقابل شراء عقارات فى مصر سيكون له مردود جيد على معدلات نمو القطاع العقارى.
على عبدالغفار: يجب النظر إلى الدخل الشهرى للأسرة لتوسيع قاعدة العملاء المحتملين فى المبادرة
وقال على عبدالغفار، رئيس القطاع التجارى بشركة «آى جى آى» العقارية، إنه يجب النظر إلى الدخل الشهرى للأسرة، لتوسيع قاعدة العملاء المحتملين فى المبادرة، وعلى سبيل المثال فإنَّ الأسرة التى يصل دخلها 50 ألف جنيه توفر جزءاً منه للإنفاق على أمور أخرى.
أضاف أن الطلب فى مصر خلال السنوات الأخيرة تحول إلى طلب استهلاكى وليس استثمارياً والعرض يرتفع وينخفض نتيجة توجهات معينة خاصة مع انتشار الشراكات بين المطورين.
أوضح «عبدالغفار»، أن سعر الوحدة ضمن مبادرة المركزى 2.25 مليون جنيه بحد أقصى 150 متراً مربعاً، ما يعنى أن سعر المتر حوالى 16 ألف جنيه، فى حين أن شركات التطوير العقارى تبيع الوحدات «أوف بلان» بـ”زيرو مقدم» وفترات سداد تصل 14 عاماً لسعر وحدة يتراوح من 5 إلى 7 ملايين جنيه.
وحول عمليات تخصيص الأراضى، قال إنَّ السوق يحتاج لوضع خطط للتسعير فى الفترة المقبلة لتجنب الزيادات غير المنطقية فى الأسعار.
محمد الطاهرى: مبادرة «المركزى» تواجه تحدى ارتفاع فائدة التمويل للوحدات التى تصل قيمتها 2.25 مليون جنيه
وقال محمد الطاهرى، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إنَّ مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل تواجه تحدى ارتفاع فائدة التمويل للوحدات التى تصل قيمتها 2.25 مليون جنيه.
أضاف: «لكن رغم ذلك فإن نسبة الفائدة فى المبادرة عند 10% متناقصة تعد جيدة، ويجب التعامل عبر السندات للقدرة على تنفيذ الشراء على 20 عاماً، خاصة أن بعض البنوك تضع شروطاً صعبة للتنفيذ، وبدلاً من ذلك يمكن للبنوك أن تشترى السندات».
أضاف أن البعض يتحدث عن المشكلات التى تواجه صناديق الاستثمار العقارى، ومنها وجود مستشارين عقاريين ورقابة وتقارير دورية كل 3 أشهر لهيئة الرقابة المالية، ويقولون إنَّ الأفضل تأسيس شركات، ولكن الشركات ملتزمة بدفع الضرائب على عكس الميزات التى توفرها الصناديق العقارية.
أحمد الطيبى: إتاحة الأراضى تحتاج لدراسة من الهيئة والأسعار كانت أفضل وقت الندرة
وقال أحمد الطيبى، رئيس شركة «ذا لاند للتطوير العقارى»، إنَّ إتاحة الأراضى تحتاج لدراسة من الهيئة، إذ إنَّ الأسعار كانت أفضل وقت الندرة عن الأسعار الحالية.
أضاف «الطيبى»، أنَّ مبادرة البنك المركزة جيدة وتوفر فرصاً لنمو عمليات البيع فى القطاع العقارى.
وأشار إلى أن زيادة الاستثمارات فى القطاع تساهم فى تحقيق خطة التنمية العمرانية والتى ترعاها الدولة، خاصة مع الرغبة فى سحب التكدس من المدن السكانية الكبيرة.
وأوضح «الطيبى»، أن وجود خطة طموحة لتنفيذ 14 مدينة جديدة ضمن مدن الجيل الرابع يحتاج إلى توافر تمويلات مالية كبيرة، خاصة مع قصر مدة التنفيذ التى تطلبها الدولة.
ورد المهندس خالد عباس، نائب زير الإسكان للمشروعات القومية، إنَّ الجهد الذى تبذله وزارة الإسكان أكبر من الجهد الذى يقوم به المطورون العقاريون.
أضاف أن قانون منح الإقامة للأجانب تعمل عليه وزارة الإسكان منذ نحو عام كامل، لكن هل أحد المطورين نفذ وحدات تليق بالتصدير أو قام بتعديل منتجاته لتلائم المشترين الأجانب.
وتابع «عباس»: «مهما قدمنا مبادرات لدعم القطاع فإنها لن تحقق الهدف المرجو منها طالما لم يتم اختبارها من قبل المطورين».
وأوضح «عباس»، أن مبادرة التمويل والعقارى لم تفعل حتى الآن حتى نقوم بتعديلها ولكنها كانت مهمة لدعم القطاع وفى وقت سابق كانت الفائدة 18 و20% والتمويل الممنوح للعملاء كان يصل 24 و25% وحالياً سعر العائد ضمن المبادرة 10% والفائدة فى القطاع 12.75% أى أن العميل الذى يشترى وحدة تتجاوز القيمة المعمول بها فى المبادرة يمكنه الحصول على تمويل بفائدة 14 أو 15% إلى جانب وجود توقعات بانخفاض الفائدة بنسبة تصل 1.5% خلال الفترة المقبلة.
وقال «عباس»، «لا يمكن التفكير فى أن تدعم الدولة مستهلكاً يرغب فى شراء وحدة بـ10 ملايين جنيه مثلاً».
أضاف أن المبادرة التى طرحها البنك المركزى تصل قيمتها 50 مليار جنيه، ويمكن أن توفر تمويلات لحوالى من 40 إلى 50 ألف وحدة، لكن هل المطورون جميعم لديهم هذا الرقم؟، لا أعتقد، فلا مجال للتخوف من انتهاء رصيد المبادرة دون الاستفادة منها ونحن نحتاج أن نبذل مجهوداً قبل طلب التعديلات.
وأوضح «عباس»، أن عدداً كبيراً من المطورين لديهم وحدات نصف تشطيب، وإذا عمل على تشطيبها خلال 3 أشهر ستكون جاهزة للتسويق.
وأشار إلى أن القطاع العقارى ساعد على فكرة عدم وجود تمويل عقارى؛ بسبب تقديم فترات سداد تصل 12 عاماً.
وتابع «عباس»، «ما يقال إن المطورين لا يعملون بفوائد، وهذا غير صحيح، فالمطورون يكسبون كثيراً من التقسيط، وعند المشاركة فى المبادرة يجب حذف الفائدة من الأسعار التى يقدمها المطورون حال الحصول على مستحقاتهم (كاش)؛ لأن المتر الذى يباع على 10 سنوات بقيمة تتجاوز 18 ألف جنيه محمل بالفائدة، ويجب تخفيض السعر فى حالة الرغبة فى نجاح المبادرة.
وقال نائب وزير الإسكان، إن الوزارة تعاونت مع وزارة الداخلية فى شأن تعديل مشكلات قانون الإقامة، وطلبنا من الشركات أن يكون لكل واحدة منها إدارة متخصصة لإنهاء إجراءات المشترين بالتعاون مع البنوك عبر شهادة موحدة تقدم للجوازات بأن القيمة المالية للوحدة دخلت فى حساب المطور.
وقال «عباس»، إن 80% من الأراضى المتاحة للاستثمار لدى هيئة المجتمعات العمرانية تم عرضها على الموقع الإلكترونى للهيئة وبأسعار محددة.
أضاف أن المطورين ينظرون على مكان واحد، ولديهم الحق فى النظر إلى المكاسب، لكن القاهرة الجديدة والشيخ زايد مثلاً لم يعد يوجد بهما مساحات كبيرة للطرح، لذا ستكون أسعارها كبيرة، ويجب التوسع فى المناطق الأخرى البعيدة مثل الصعيد.
أوضح أن القطع المتاحة فى شارع التسعين بالقاهرة الجديدة قليلة لذا فإن أسعارها مرتفعة وكذلك مساحة مدينة الشيخ زايد 9800 فدان والباقى منها 700 فدان وستباع بسعر مرتفع وهذا هو الطبيعى، ولكن توجد مدن مثل الشروق وبدر على الجانب الآخر من القاهرة الجديدة وتوجد بها أراضٍ متاحة للاستثمار بمساحات كبيرة.
أشار إلى أن أسعار الأراضى فى مدن الصعيد الجديدة منخفضة، ويوجد إقبال من المطورين على الشراء فى مدن مثل «غرب أسيوط» وغرب قنا.
وقال «عباس» إنه كلما قدم المطورون فترات طويلة للسداد لن يعمل التمويل العقارى، ونحتاج لتغيير أفكار المطورين نحو المنتج العقارى نفسه وليس آليات الحصول على التمويل فقط.
أضاف الصناديق العقارية مهمة، ونعمل على تعديل القانون حالياً، لكن السؤال الأهم هو هل نحن جاهزون لتفعيل الصناديق العقارية أم لا، وأجاب «عباس» «لا أعتقد».
أوضح «عباس»، أن الإسكان والمطورين شاركوا فى معرض «ميبم» العقارى الدولى، ووجدنا أننا نتحدث لغة مختلفة عن التى يتعامل بها العالم، ولا يجب أن نتحدث عن المشكلات دون تقديم جديد على أرض الواقع، وتساءل عن المنتجات التى يمكن عرضها على صندوق كبير حال رغبته فى دخول مصر.
وقال إن وزارة الإسكان عرضت على المطورين التعاون فى تنمية مدينة العلمين الجديدة لكنهم طلبوا الحصول على أراضٍ بشواطئ مستقلة وبناء أسوار حولها وقررت الوزارة بدء تنميتها وحالياً المطور الذى كان يعرض جنيهاً واحداً للحصول على قطعة أرض يعرض 3 آلاف جنيه.
أضاف أن فترة «النوات» لا تتجاوز 33 يوماً فى السنة والخدمات الحالية فى مدينة العلمين الجديدة تجعلها تعمل لفترة تتجاوز 6 أشهر فى العام وليس مصيفاً فقط.
أوضح «عباس»، أن الوزارة نفذت مشروع الأبراج السكنية والتى ترتفع تكلفتها والأبراج التى تم إنشاؤها فى مدينة العلمين الجديدة جيدة، لكن تكلفتها كبيرة، وأحد أهدافها منها إيصال رسالة إلى المستهلكين إلى أن العلمين الجديدة ليست مجرد مصيف، لكنها مدينة متكاملة.
أوضح أن أزمات الإقامة بالنسبة لتصدير العقار ليست فى اللائحة التنفيذية، ولكنها فى يد مجلس الوزراء.
أشار إلى أن تمويل الشركات العقارية «أوف بلان» يعتبر تمويلاً مزدوجاً؛ لأن المطور سيحصل على تمويل والمشترى يحصل على تمويل عقارى وهو ما لا يمكن تنفيذه.
وقال إن الوزارة تعاونت مع البنك المركزى لتوفير 50 مليار جنيه ضمن مبادرة التخصيم للشركات العقارية.
وانتقد «عباس» حديث المطورين عن أسعار الأراضى وقال «إذا وفرنا الأرض مثلاً فى القاهرة الجديدة دون مقابل، فهل سيبيع المطور المتر بـ3000 جنيه، أم بسعر السوق»، وأجاب قائلاً: «سيكون بسعر السوق.. لذا لن نتحدث عن الأسعار».
أضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية كانت تبيع المتر بقيمة من 200 إلى 250 جنيهاً للمتر فى مدينة القاهرة الجديدة وكان عدد كبير من الناس يردون الأرض ويحصلون على أموالهم ولكن الأسعار ارتفاعت حالياً لذا يجب الاستثمار فى المناطق الجديدة وانتظار النتائج.
وقال نائب وزير الإسكان، إن الحكومة لا تنافس أحداً، هى فقط تقوم بدورها فى التنمية؛ لأن هناك مشروعات لن يتمكن القطاع الخاص من تنميتها إلا فى وجود دعم من الدولة.
أضاف «عباس»، أنه لا يجب أن نتخوف من انتهاء رصيد مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى، إذ إن الدعم والمساندة الحكومة دائماً ما تأتى للقطاع بطريق أو بأخرى، وبعد انتهائها سنطلب التمديد أو التجديد، ولا أعتقد أنهم سيتأخرون.
وقال أحد الحضور إن صناعة العقار، لها 4 أطراف، الأول الحكومة الثانى المطور، الثالث المستهلك، الرابع الاستشارى، وأود التحدث هنا عن عمليات الإبداع فى البناء، خاصة فى المشروعات العقارية الكبيرة.
وتساءل عن توجه الدولة فى دور الاستشارات العقارية، فالمنتج المعمارى فى الخارج يتم عبر مسابقات للتقييم، بعكس ما يحدث فى مصر وهو ما يؤثر على عملية تصدير العقار.
ورد المهندس خالد «عباس» بأن الإبداع ليس فى المبانى فقط، ولكن يجب أن يتوافر فى مجالات كثيرة ومنها التسويق العقارى وطرق العرض.
أضاف أن كل ما كان مرفوضاً فى الماضى مطلوب اليوم، ومنها التدخل الحكومى، وندرة الأراضى فى الطروحات، ويجب الأخذ فى الاعتبار أنه كما فرض المطور نفسه، فرض الاستشارى الجيد نفسه، والحكومة لا دور لها فى ذلك، كأن توجه بإسناد التقييم إلى المسابقات مثلاً.
أوضح «عباس» أن كل شركة لها طريقتها الخاصة وأساليبها للتقييم بحسب وجهة نظرها عن التسويق والمستهلك المستهدف، ولا أعتقد أن الوزارة يمكنها التدخل فى ذلك.
وقال محمد الطاهرى، إن الشركة لها مشروع فى دمياط و2 فى أسيوط، ونطلب من المطورين فى المحافظات والأقاليم تنفيذ فكرة «هيت آند رن_ اضرب واجرى»، من خلال التسويق عبر إدارة فى القاهرة، خاصة أن محافظات الصعيد لها أفكارها فى المبيعات والتسويق الخاصة، والتى يجب التعامل معها بصورة خاصة.
وقال هاشم السيد، إنَّ الصناديق العقارية، لا أحد يتخيل كيفية عملها، فاليوم لا يمكن أن نتخيل طرح 50 ضعف رأس المال، لإنشاء كيان بـ100 مليون جنيه يضع 5 مليارات جنيه.
أضاف أن الصناديق تطرح 50 ضعف رأس المال، وتقيد فى البورصات المحلية والإقليمية وفى مصر 735 صندوقاً خاصاً منها التابع للداخلية والأزهر، ويمكن الحصول على 30 مليار جنيه تمويل للصناديق العقارية لكنه ليس موجوداً؛ لأن الآلية ليست متاحة.
وتابع: «الصناديق العقارية نحاول إعفاءها إذا وزعت 80% من الأرباح المتولدة لديها، وضريبة التوزيعات، ويجب شرح الآليات المتواجدة فى السوق للمطورين، خاصة على مستوى السندات والصكوك».
وعقَّب على عبدالغفار، على عملية تصدير العقار، إنه منذ 10 سنوات ونحاول عمل البيع فى الخارج، لكن الموضوع لا علاقة له بأزمة الإقامة، فالمشترى من الخارج لا يشترى الوحدة فى التجمع والشيخ زايد، والواقع يشير إلى الشراء فى الساحل والبحر الأحمر مثلاً.
ورد عمرو سليمان، أن عودة السياحة الكاملة فى مصر تحتاج لـ4 سنوات فى المتوسط، والبضاعة الأكبر فى المنطقة المحيطة بمصر، من الدول العربية والخليجية.
وسأل أحد الحضور الخليجيين عن تصدير العقار، وأن الترويج مركز على المصريين فقط، وفى دول الخليج ننظر إلى حاجة المشترى، عبر بناء مشروعات متميزة، ويجب أن يتم الربط بين الترويج العقارى والترويج السياحى.
وسأل عن التمويل الجماعى للعقارات، فالكثيرون يحتاجون لعقارات، لكنهم لا يملكون سعرها.
وقال عمرو القاضى، إن التمويل الجماعى حدث كثيراً بصورة غير رسمية، وفى بعض الحالات عبر البنوك.
لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا
