ماجد شريف: سوديك ستنافس على مزايدة مصر الجديدة إذا توفرت حرية حركة لشركة الإدارة لتحقيق قيمة مضافة

34 مليار جنيه تكلفة 4 مشروعات ستطرحها الشركة بزايد الجديدة ومبيعاتها المتوقعة 50 مليار

لن نقترض لتطوير مشروع ذا ستيتس وندرس تمويلات مشروع الشراكة مع الهيئة

حوار- أيمن عبد الحفيظ

قال ماجد شريف، الرئيس التنفيذي لشركة سوديك ، إن الشركة ستكون بمثابة حجر الأساس لمدينة زايد الجديدة، مثلما كانت أحد مقومات نجاح مدينة الشيخ زايد، وأكد في مقابلة مع “إيكونومي بلس” إن الشركة تترقب صدور كراسة شروط الخاصة بإدارة شركة مصر الجديدة التي تعتبرها فرصة، ولكنها تتطلع لتحقيق أكبر عوائد للمساهمين وهو ما لن يتحقق إلا بحرية الإدارة والتصرف.

 سوديك أول شركة تستثمر بمدينة زايد الجديدة وتعتبرها امتدادا طبيعيا لمشروعاتها بالشيخ زايد

-ماذا تمثل لكم مشروعاتكم المزمع طرحها في مدينة زايد الجديدة؟

ماجد شريف: سوديك هي أول شركة استثمرت في مدينة الشيخ زايد وتمثل مشروعاتها الآن 15% من المدينة، والكثير مما حدث في زايد يقوم على الانجازات التي حققتها سوديك بها.

والآن سوديك هي أول شركة تعمل على تطوير مشروعات عقارية في مدينة زايد الجديدة، وستطرح بها 4 مشروعات، بتكلفة استثمارية 34 مليار جنيه ومبيعات متوقعة نحو 50 مليار جنيه.

ويعد “ذا استيتس” أول المشروعات الأربعة وسيقام على أرض شركة اليسر التابعة لها، بمساحة 150 فدانا، بعد استقطاع 150 فدانا حصلت عليها هيئة المجتمعات العمرانية مقابل تحويل نشاط الأرض من زراعي إلى سكني، وتم استصدار القرار الوزاري وستطرح الشركة المشروع للبيع خلال أيام، باستثمارات 3.7 مليار جنيه، ومبيعات متوقعة 7 مليارات جنيه.

بالإضافة إلى 500 فدان بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية، تترقب الشركة صدور القرار الوزاري الخاص بها.

فسوديك هي أول شركة تغير نشاط أراضيها من زراعي إلى سكني في مدينة زايد الجديدة، وأول شركة أيضا تقيم مشروعا بالشراكة مع الدولة بالمدينة الجديدة، وستكون مشروعات الشركة أحد أسباب نجاح مدينة زايد الجديدة.

ولدى سوديك حجم مشروعات كبير في غرب القاهرة، كان يجب أن تتوسع بأراضيها في هذه المنطقة، في ظل اقتراب الشركة من تطوير كامل أراضيها، بعدما انتهت من 95% من المشروع، لذلك تعد زايد الجديدة بمثابة التوسع والامتداد الطبيعي لمشروعات الشركة غرب القاهرة، فهي فرصة كبيرة لسوديك في طريق النمو والتطور والتواجد بغرب القاهرة.

-وماذا عن مشروع الشركة على أرض الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية بزايد الجديدة؟

ماجد شريف: سيتم تقسيم أرض الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة البالغ مساحتها 500 فدان، 2.1 مليون متر، على 3 مشروعات، أولها سيجري طرحه في شهر نوفمبر وهو عبارة عن شقق سكنية بمساحات صغيرة، تخاطب غير القادرين وغير الراغبين في شراء مساحات كبيرة.

أما المشروعان الآخران فسيتم طرحهما للبيع العام المقبل، أحدهما سكني للشقق السكنية ذات المساحات الأكبر، بالإضافة إلى الوحدات المستقلة، مثل الفيلات والتاون هاوس، أما الثالث فيختص بالنشاط غير السكني، التجاري والإداري.

وأستطيع التأكيد أن المشروعات الأربعة ستشكل نواة مدينة زايد الجديدة، وسوديك متحمسة لأن تكون أولى الشركات التي تتواجد بهذه المدينة الجديدة.

-بذكر التوسعات..هل ستدخل سوديك في المنافسة على الفوز بإدارة شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير؟

ماجد شريف: مصر الجديدة للإسكان والتعمير شركة كبيرة لديها محفظة أراضي مبهرة ونشاركهم على قطعة أرض ( سوديك إيست)، بمساحة 655 فدانا، والشركة تترقب صدور كراسة الشروط، فهي فرصة مهمة جدا للتوسع بالقطاع العقاري المصري.

وترى سوديك أنه يجب أن تكون الظروف مهيأة بما يتيح لها القدرة على العمل وتحقيق قيمة مضافة، فالأمر يحتاج إلى حرية تصرف وحركة في الإدارة بما يسمح بخلق القيمة، وهو إذا ما ستتحقق ستنافس سوديك بقوة على الفوز بإدارة شركة مصر الجديدة.

-وما موقف سوديك من شرط شراء الشركة التي ستفوز بحق الإدارة 10% من أسهم مصر الجديدة؟

ماجد شريف: بصفة عامة سوديك ليست مستثمرا ماليا، الفرصة لو تتيح لسوديك تحقيق قيمة مضافة من وجودها وعوائد جيدة لمساهميها  ستنافس عليها بجدية، ولكن بعد صدور كراسة الشروط ودراستها جيدا.

مشروع الشراكة مع مصر الجديدة تعطل لتغيير جهة الولاية على الأرض وسنطرح 400 شقة الربع الأخير

-وماذا عن مشروع الشراكة القائم بين سوديك ومصر الجديدة على 655 فدانا بمدينة هليوبوليس الجديدة ؟

ماجد شريف: المشروع تعطل لظروف خارجة عن ارادة الشركة، بسبب تغير جهة الولاية من شركة مصر الجديدة نفسها إلى جهاز مدينة الشروق، مما تسبب في تأخير اعتماد المخططات التفصيلية في بعض المناطق بالمشروع، ولكن تم اعتماد أجزاء كبيرة من المخططات التفصيلية وستطرح الشركة في الربع الأخير من العام حوالي 400 شقة سكنية، بعدما كنا قد طرحنا فيلات للبيع وحققت مبيعات جيدة، ولكن تغيير جهة الولاية أدى لهدوء المشروع.

توقعنا 150 مليار جنيه مبيعات خلال 10 سنوات بحساب معدلات التضخم الطبيعية

كيف احتسبتم القيمة البيعية لمشروعاتكم خلال السنوات العشر القادمة والبالغة 150 مليار جنيه؟

ماجد شريف: كل قطعة أرض نضع لها مخططات عامة وتفصيلية، ونحدد نوعية الوحدات التي ستقام عليها، ونضع تصورا لأسعار البيع مع الوضع في الاعتبار معدلات التضخم، والمدة الزمنية المتوقعة لبيع كل مشروع منها، وبالتالي يمكن وضع تصور لعدد الوحدات التي سيتم طرحها سنويا من كل مشروع، وصولا للمبيعات المتوقعة.

وبالنسبة لمعدلات زيادات الأسعار، فنرى أن الارتفاعات الأخيرة حدثت زيادات نتيجة تعويم الجنيه وضريبة القيمة المضافة ورفع الدعم عن أسعار الوقود، مما أثر بشكل كبير على التكلفة والتسعير وسياساته.

ولكن الآن دخلت معدلات التضخم في اتجاه هبوطي، وتم رفع الدعم نهائيا عن الوقود، مع الثبات الذي يتمتع به سعر العملة، لذا نتوقع أن تكون الزيادات في الأسعار خلال السنوات المقبلة ستتماشى مع معدلات التضخم الطبيعية.

أما بالنسبة لتمويلات  الخطة الاستثمارية، فكل مشروع له تمويله الخاص، ولدينا 3.6 مليار جنيه خطوطا ائتمانية، استخدمنا منها 2.1 مليار، وبالتالي هناك 1.5 مليار جنيه متاحة وستوجه لمشروعات بذاتها.

-وماذا عن تمويل المشروعات التي ستطرحها سوديك العام الحالي والمقبل؟

ماجد شريف: بالنسبة لمشروع ذا ستيتس نعتقد أننا لن نحتاج للاقتراض لتمويله، بينما مشروع الشراكة وسوديك ايست يجري دراسة تمويلاتها بحسب ظروف البيع وآجال السداد والتي ستؤثر على هيكلها التمويلي، لذلك فتمويلات المشروعات المستقبلية لا تزال قيد الدراسة.

وفي جميع الأحوال، تتمتع سوديك بميزانية قوية ونحافظ على علاقات جيدة مع البنوك ونجد تجاوبا عند رغبتنا في تمويل جديد أو زيادة قيمة تمويل حالي.

-بماذا تفسر ارتفاع المصروفات بوتيرة أعلى من زيادة إيرادات التشغيل في النصف الأول من العام ما أدى لانخفاض هامش الربح؟

ماجد شريف: بالفعل حدث ذلك بمشروع ، خاصة في مشروع فيليت، نظرا لأن الشركة تطرح المراحل الاولى من مشروعاتها بأسعار منخفضة،  تزيد تدريجيا مع المراحل التالية، وسعر الأرض يكون ثابتا، بينما سعر الأرض ثابت، فكلما يتقدم عمر المشروع ومع تسليم المرحلة الأولى يكون هامش الربح قليلا ثم يزيد مع المراحل التالية لحين تحقيق المستهدف بنهاية تسليم المشروع، وهو أمر طبيعي.

نسب تعثر العملاء في السداد غير مقلقة وأعدنا بيع 50% من الوحدات الملغاة

– وصلت نسب إلغاءات الحجز إلى 6% من المبيعات والتعثر في السداد إلى 7%.. هل هذه المعدلات مصدر قلق؟

ماجد شريف: بإلنسبة للإلغاءات، فقد باعت الشركة بالفعل أكثر من 50% من الوحدات التي ألغى عملاء عقود شرائها، حيث بلغت الإلغاءات في النصف الأول من 2019 نحو 257 مليون جنيه، بينما تم إعادة بيع وحدات بقيمة 123 مليون جنيه من هذه الإلغاءات، حيث وصل صافي نسبة الإلغاءات إلى 6%.

وفيما يتعلق بالتعثر ( التأخير) في السداد، فقد بلغت نسبه 7% في النصف الأول، وهي نسبة غير مقلقة، ورغم ذلك فقد شهد النصف الأول أيضا زيادة 5% في صافي المتحصلات النقدية.

نسعى لتحقيق 7.2 مليار جنيه مبيعات بنهاية العام رغم تأخر صدور التراخيص

-هل تستطيع سوديك تحقيق المستهدف البيعي البالغ 7.2 مليار جنيه بنهاية 2019؟

ماجد شريف: حققنا 2.3 مليار جنيه مبيعات في النصف الأول من العام، وهو رقم أعلى مما كان مقدرا لهذه الفترة، فمنذ بداية العام نعلم أن غالبية الطروحات الجديدة تتركز في النصف الثاني من السنة، عبارة عن مشروعين في الربع الثالث هما ذا ستيتس بجوار سوديك ويست وملاذ بالساحل الشمالي، ومشروع في الربع الأخير وهو أول مشروعات الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.

لكن تأخر استصدار التراخيص أدى لعدم طرح المشروع الأخير، ونحاول تعويض أرقام مبيعاته من مكونات أخرى، ورغم ذلك يبقى المستهدف خلال العام هو 7.2 مليار جنيه.

-كيف ترى أثر خفض الاتجاه العالمي لخفض أسعار الفائدة والذي وصل مصر مؤخرا؟

ماجد شريف: خفض أسعار الفائدة يقلل العبء التمويلي على المشروع، مما يساعد الشركة على تسعير مشروعاتها بما يتناسب مع الظروف الاقتصادية للسوق.

ومن ناحية المبيعات، يزيد انخفاض أسعار الفائدة من جاذبية الاستثمار في العقارات، وننتظر توجيه جزء من سيولة شهادات قناة السويس للقطاع العقاري.

-كيف كان أداء القطاع العقاري العام الحالي؟

ماجد شريف: حجم السوق العقاري يواصل النمو، لكنه بات يتوزع على عدد أكبر من المطورين العقاريين، فالسوق استقبل عددا جديدا من المطورين في السنوات الأخيرة، بعضهم افتقد للخبرة وخرج من السوق بالفعل، كما اتسعت مساحة السوق العقاري جغرافيا، فبعد أن كان مقصورا على شرق وغرب القاهرة ، بمعنى القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد، أصبحت هناك مدينة العلمين والعاصمة الإدارية الجديدة والمنصورة الجديدة، حيث أصبحت فرص الاستثمار العقاري على مساحة جغرافية أكبر، لكن السوق يستمر في النمو.

-كيف تقيم وصول آجال السداد لدى بعض الشركات لـ 14 عاما؟

ماجد شريف: كل شركة لها أهداف تعمل على تحقيقها، وسوديك تتواجد بالسوق منذ سنوات طويلة، ولديها مجموعة كبيرة من المستثمرين لهم رؤية استراتيجية ومستهدفات للعائد على الاستثمار، لذلك نوازن بين ظروف السوق وإمكانية تحقيق أكبر عائد للمستثمرين.

-هل ترى أن الأسعار الحالية للعقارات مناسبة لدخول المصريين؟

ماجد شريف: الزيادة التي حصلت في تكلفة البناء والتشطيبات نتيجة تعويم الجنيه كانت أعلى كثيرا من الزيادات التي حدثت للأجور، وبالتالي انخفضت المبالغ التي يمكن أن توجهها الأسر المصرية للادخار والاستثمار، وزادات أعباء شراء الوحدات السكنية على العملاء مقارنة بما قبل تعويم الجنيه، لكننا نتوقع أن تعود الأمور إلى طبيعتها خلال الفترة المقبلة.

ومن ناحيتها، تحاول سوديك أن تطرح شققا بمساحات أقل، فالمصريين معتادين على ثقافة البراح وانخفاض كفاءة التصميمات مقارنة بالتصميمات في الدول الغربية، حيث تعيش الأسر في مساحات 70 و80 مترا مقابل 150 مترا بمصر، لذلك تسعى الشركة لرفع كفاءة التصميمات، فضلا عن العمل على خفض الأسعار على العملاء، بعدة طرق منها مثلا زيادة المساحات الخضراء والحدائق العامة داخل المشروعات حتى لا يحتاج العميل لحديقة خاصة، وكذلك بالنسبة لحمامات السباحة، مما يقلل من التكلفة على العملاء.

لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا