كتبت: هدى سهيلي

التجربة قد تسبق أحياناً القانون، فبعد فترة من ظهور نموذج “الملكية الجزئية للعقارات” في مصر، كطريقة جديدة تُلبي احتياجات المستثمرين وتحديداً ممن لا يملكون رأس مال كبير، تقترب هيئة الرقابة المالية من إعداد القواعد التنظيمية للتمويل التشاركي في مجال الصناديق الاستثمارية العقارية.

الملكية الجزئية للعقارات أو ما يعرف بالتمويل التشاركي هو نموذج استثماري يتيح لعدة أفراد المشاركة في تملك أو تمويل مشروع عقاري، عبر مساهمات مالية متفاوتة، مقابل حصة من العائد أو الملكية.

الفكرة تقوم على تقسيم تكلفة المشروع إلى وحدات صغيرة، بحيث يمكن للمستثمرين الدخول بمبالغ أقل من تكلفة التملك الكامل للعقار.
يعد الاستثمار التشاركي في العقارات أحد أوجه الاستثمار بنظام التمويل الجماعي “Crodfunding” والذي يشهد انتشارًا واسعًا بالعديد من القطاعات بينها الزراعة والصناعة والتعليم لكن كثيرا ما يكون دون إطارا قانونيا.

في الآونة الأخيرة، شهد السوق نشاطاً من جانب شركات تُقدم وعود بعوائد مرتفعة بالمخالفة لأبسط قواعد الاستثمار والمخاطر المرتبطة به، فعدد منها يعلن عن توزيعات دورية للأرباح لا تتناسب مع طبيعة النشاط فيما يشبه عمليات لتوظيف الأموال أو الـ”مستريح”، وحتى وإن كانت شركات ذات ثقة، فعدم وجود قوانين حاكمة سيضعها في نفس كفة المحتالين.

قال يوسف يوسف، المحلل المالي ومحاضر التمويل والاستثمار، إن مواقع التواصل الاجتماعي تحولت إلى مصيدة للباحثين عن فرص للربح السريع بلا وعي من خطر فقدان أموالهم، حيث تعج بشركات للاستثمار زراعي تستخدم أساليب تسويقية لجمع الأموال تارة للتمر المجدول وأخرى للطماطم وبأرباح خيالية لا تخضع لأي مراجعة أو تدقيق في صحتها، وتنتشر الظاهرة يوميًا في قطاعات أخرى.

أشار يوسف إلى أن اتجاه الرقابة المالية لتنظيم الاستثمار التشاركي سيكشف حقيقة المشروعات الجادة، ويضمن نموها على أسس مالية سليمة ويحمي المتعاملين معها، كما يجب اتخاذ الاجراءات القانونية للمخالفين.

المنصات لاعب أساسي

ظهرت عدد من الشركات والمنصات الرقمية مثل تطبيق “SAVE” من شركة مدينة مصر، و”ناوي شيرز”، و”فريدة” التابع لصندوق صقر للاستثمارات “SDC”، وغيرها من المنصات، التي لعبت دورًا كبيراً في تعزيز التوجه لهذا النموذج، عبر إتاحة فرصاً للاستثمار التشاركي في القطاع العقاري وفتح الباب أمام شريحة أوسع من المستثمرين لدخول السوق.

هل الاستثمار التشاركي هو مستقبل السوق العقاري؟

يرى هاني توفيق الخبير الاقتصادي ورئيس الجمعية المصرية للاستثمار المباشر الأسبق، أن الاستثمار الجزئي في العقارات لديه فرصة حقيقية للتحول إلى بديل واقعي للاستثمار العقاري التقليدي، ويعتقد أن امتلاك حصة صغيرة في عقار – قد لا تتجاوز 1% أو 5% – سيكون حلاً عمليًا لشريحة واسعة من الراغبين في الاستثمار دون تحمل أعباء شراء وحدة كاملة، شرط أن يتم تقنينها حتى لا تتعرض أموال المستثمرين لأي مخاطر محتملة.

من جانبه، أشار هاشم السيد، رئيس مجلس إدارة شركة أودن للاستثمارات المالية، أن السوق المصري يشهد تأخرًا نسبيًا في تبني فكرة الاستثمار التشاركي، مؤكداً على أن عملية التقنين سيكون لها دور كبير في تعزيز هذا النوع من الاستثمار، ما يفتح المجال أمام المستثمرين من مختلف الفئات للاستفادة من هذا القطاع الحيوي.
تؤكد منصات الاستثمار التشاركي في العقارات أنها تعكس فهماً للسوق وما يشهده من تغيرات وكذلك احتياجات المستثمرين.

تشير منصة “SAVE” إلى إمكانية شراء حصة واحدة أو أكثر بقيمة لا تقل عن 50 ألف جنيه، بينما تقدم “فريدة” خيارات متنوعة للدفعات المقدمة تتراوح بين 10 و70 ألف جنيه، مع أقساط شهرية تتراوح بين 1.5 و12 ألف جنيه، وتتراوح دفعة “ناوي شيرز” المقدمة بين 20 و70 ألف جنيه، مع أقساط شهرية تبدأ من 3 آلاف جنيه وتصل إلى 12 ألفا.
أما فيما يتعلق بعائد الاستثمار، فإن العائد من الإيجار للمنصتين “فريدة” و”ناوي شيرز” يتراوح بين 8% و12% سنوياً، مع عائد إجمالي متوقع -يتضمن الإيجار وارتفاع قيمة العقار – بين 28% و42% سنوياً.

فيما يخص السياسة الضريبية، فإن “SAVE” و”ناوي شيرز” تتبعان نفس السياسة المتعلقة بملكية العقار الكامل، حيث تُطبق الضرائب على نسبة الأسهم المملوكة فقط. بينما تختلف الضريبية في “فريدة” بناءً على الظروف واللوائح المحلية، حيث تنصح المنصة بالاستعانة بخبير ضرائب لفهم الالتزامات الضريبية المرتبطة بالاستثمار.
بالنسبة للتراخيص، تشتري “فريدة” و”ناوي شيرز” وحدات من مطورين عقاريين وتعرضها للبيع بنظام الملكية المشتركة، وفقاً للقانون المصري، بينما لم توضح “SAVE” تفاصيل عن التراخيص.

في حال رغب المستثمر في التخارج، تقول “فريدة” إنها تضمن تصفية الحصة بسهولة، مع استلام الأموال خلال 14 يوماً، بينما تضع “ناوي شيرز” شرطين للتخارج: الأول عند تسليم الوحدة بعد حوالي 4 سنوات، والثاني يعتمد على وجود عرض دفع يزيد عن 80% من إجمالي المبلغ المدفوع، كما تفرض رسوم تخارج بنسبة 5% من قيمة إعادة البيع، تُخصم من السعر النهائي.

التنظيم يُبدد القلق

إعلان الهيئة يمثل استجابة لتحركات السوق، ويعكس كيف يمكن للواقع الاستثماري أن يُحفز الجهات التنظيمية على مواكبة التطورات بأساليب حديثة تتسم بالمرونة التي تتطلبها التكنولوجيا المالية والتي اثبتت فاعليتها في تغيير خريطة القطاعات التي استهدفتها، وأيضًا تحقيق الحماية للمتعاملين من خلال الترخيص للشركات المسموح لها بممارسة النشاط، بالإضافة إلى الضمانات المرتبطة بالأصول التي يتم ترويجها وسند الملكية واجراءات تداول الحصص حتى لا تتحول إلى حبس للاستثمارات.

لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا