أقر رئيس مجلس الوزراء، مصطفى مدبولي، اليوم الإثنين، عددا من القرارات لضبط السوق العقاري في مصر.

ألزم قرار مجلس الوزراء جهات الولاية بإدراج “ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين” ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقاري، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.

ألزمت قرارات مجلس الوزراء الشركات العقارية بفتح حساب بنكي مستقل للمشروع/ المرحلة، يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع/ المرحلة من إيرادات ومصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدا فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة، وذلك بالنسبة للمشروعات ذات المساحة القصوى.

يلتزم المطور العقاري في حال الحصول على قرض للمشروع/ المرحلة، بفتح حساب مدين للمشروع / المرحلة، ويكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات، أو أي حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري.

تشمل الضوابط الالتزام بالبرنامج الزمني المقدم من المطور والمعتمد من جهة الولاية لتنفيذ المشروع/ المرحلة، ويجوز للمطور أن يطرح مرحلة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع في ذات الوقت مع الالتزام بالضوابط الملزمة.

الإعلان عن البيع

وحول قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، نصت الضوابط على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزاري التفصيلي للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.

يلتزم المطور العقاري بإيداع مبلغ مالي بالحساب البنكي الخاص بالمشروع / المرحلة، تتناسب قيمته مع مساحة المشروع / المرحلة، أو الجزء المطلوب طرحه للبيع.

يجوز أن يكون المبلغ في صورة نقدية أو في صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أو التسهيلات الائتمانية الخاصة، أو خطاب ضمان بنكي، ويتحدد ذلك محسوباً على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعا لمساحة المشروع / المرحلة، الجزء المطلوب طرحه للبيع.

يكون ذلك طبقاً لما ورد بجدول المساحات بالتعريفات بهذه الضوابط، والذي يشير إلى أن مساحة المشروع / أو المرحلة / أو جزء من المرحلة، إما أن تكون مساحة محدودة فتكون النسبة 20%، أو مساحة صغيرة بنسبة 15%، أو مساحة متوسطة بنسبة 10%، أو مساحة كبيرة بنسبة 5%، أو مساحة قصوى بنسبة 3%.

وضع قرار مجلس الوزراء تعريفات للمشروع العقاري من خلال هو مساحة المشروع التي تتحدد بين مساحة محدودة أقل من 50 فدانا، وصغيرة من 50 وأقل من 100 فدان، ومتوسطة من 100 وأقل من 500 فدان، وكبيرة من 500 وأقل من 1000، وقصوى من 1000 فدان فأكثر.

نصت قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، على أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالي اللازم للمرحلة / الجزء المراد بيعه بالحساب البنكي الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد.

يكون على المطور أن يقوم بتسليم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية، يكون معتمداً من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف الصرف على المرحلة، يسلم خلال 45 يوماً من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية.

يلتزم المطور العقاري بالاحتفاظ باحتياطي 5% أو خطاب بنكي من إجمالي التحصيلات بالحساب البنكي لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، وتخصم الاستردادات من هذا الاحتياطي، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطي بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطي طبقا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة، ويتم الإفراج عن المتبقي من هذا الاحتياطي بعد إتمام تسليم المرحلة.

وفقا للقواعد، يجب أن يكون مراقب حسابات المطور العقاري من المقيدين بسجل مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري، أو الهيئة العامة للرقابة المالية.

يجوز للمطور زيادة نسبة المطروح للبيع داخل المرحلة المصرح له بالبيع بها بحد أقصى 50% من المطروح شريطة الالتزام بكافة الضوابط الوارد في ذلك خلال 30 يوما وشريطة أن تكون تغذية الحساب من غير المبيعات المطروحة للبيع.

ونصت الضوابط على أنه يجب أن يلتزم المطور العقاري بوجود المبلغ المالي المشار إليه بالحساب البنكي كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائي للمرحلة، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء المالي بالحساب البنكي تنازليا مع معدلات إنجاز المشروع/ المرحلة.

يصل المطور إلى إلغاء بند الحد الأدنى عند الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز حتى (30%) من تنفيذ المشروع/ المرحلة المطروحة للبيع طبقاً للمساحة؛ فالحد الأدنى لإلغاء شرط الحساب البنكي للمساحة المحدودة 30%، والمساحة الصغيرة الحد الأدنى لها 25%، والمتوسطة 20%، والكبيرة 15%، والقصوى 10%.

في حال تأخر المطور في تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه في العقد المبرم، يتم منح المطور اثني عشر شهراً للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير عن اثنى عشر شهراً ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.

في حال تجاوز مدة التأخير عن (24) شهراً يكون من حق العميل الاختيار بين استمرار البند السابق لحين الاستلام أو استرداد ما تم سداده في خلال مدة 3 أشهر من الطلب.

يسرى حكم هذه المادة على كافة المشروعات، بما في ذلك المشروعات الجاري تنفيذها قبل صدور هذه الضوابط، وفي حال النص في العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الوارد بالعقد، وعلى المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجاري تنفيذها في حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال اثنى عشر شهراً من تاريخ صدور هذه الضوابط، وبما يتفق مع عقود العملاء والبرامج الزمنية للمشروع/ المرحلة.

وبالنسبة للمشروعات الجاري تنفيذها نصت الضوابط على أن يلتزم المطور العقاري بفتح حساب بنكي للمراحل اللاحقة، والتي سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري أو الهيئة العامة للرقابة المالية مع الالتزام بإيداع المتحصلات التي سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة في الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة، مع تقديم تقرير فنى لنسب التنفيذ على الواقع، وفي حالة مخالفة البرنامج الزمني المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة بالعقود المبرمة بين المطور العقاري وجهة الولاية، بحسب الأحوال، يمنح مهلة ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.

في حال الإخلال بالالتزامات الواردة بهذه الضوابط، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله مدة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيام المطور بإصلاح المخالفة خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة ثم الإعلان في وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط، وتوقيع الجزاءات القانونية الواردة بالعقد المبرم بين المطور وجهة الولاية.

ووفيما يتعلق بمبالغ الصيانة، وهي المبالغ المحصلة من المشترين، يتم إيداعها بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيلها وطبقاً للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المشروع/ المرحلة.

ركزت الضوابط على أعمال الصيانة والتشغيل، ونصت على التزام المطورين العقاريين بإدارة المشروعات التي يتم تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المذكورة في قانون 119 لسنة 2009 للحفاظ على أصول السادة المشترين مع مراجعة مصاريف الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، وذلك بالصرف من عوائد وديعة الصيانة التي تم تحصيلها ويتحمل المشترى أية تكاليف تزيد عن هذه العوائد.

نصت القرارات على أن هذه الضوابط تسري على كافة مشروعات التطوير العقاري، بما في ذلك كافة مشروعات التنمية والتطوير السكنى والسياحي، ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقاري.

فيما يتعلق بصندوق تأمين ضد المخاطر، نصت الضوابط على أن يراعى عند إنشاء اتحاد المطورين إنشاء صندوق تأمين ضد المخاطر، ويتم وضع آليات تمويلية وقواعد الصرف منه بمعرفة اتحاد المطورين.

لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا