يمر سوق العقارات المصري بمرحلة تمثل اختباراً لقدرة الشركات على الاستمرار فى التعامل مع أوضاع فرضت عليها خلال سنوات تلت «التعويم» بما نتج عنه من ارتفاع فى تكلفة الإنشاءات ومد آجال السداد وزيادة تكلفة الاقتراض البنكى.
وخلال نفس الفترة ظهرت الدولة كمنافس للقطاع الخاص من خلال المشروعات التى تطورها هيئة المجتمعات العمرانية لمتوسطى ومرتفعى الدخل وحققت مبيعات مرتفعة مدفوعة بانخفاض تكلفة التنفيذ لديها نظراً لملكيتها لأراضى المشروعات.
ظاهرة إعادة البيع
وساهمت «المجتمعات العمرانية» فى زيادة ظاهرة «إعادة البيع» للوحدات والأراضى التى تطرحها للأفراد ساهمت أيضاً فى اختفائها بفعل زيادة المعروض فى القطاع عبر الطروحات المتتالية.
الهيئة بدأت أيضاً مشروعات الشراكة قبل “التعويم” بشهور قليلة ومنذ منتصف العام الجارى أقرت آلية التخصيص الفورى للأراضى الاستثمارية لتسهيل حصول المطورين على الأراضى.
صحيفة البورصة، رصدت خطط الهيئة والمطورين والمسوقين للتعامل مع متغيرات السوق وهل هم قادرون على الاستمرار وفقاً للآليات الحالية؟، وهل يمكن العودة للعمل بآجال السداد السابقة على «التعويم»؟
شهد القطاع العقارى تغيرات خلال الفترة التى أعقبت قرار تحرير سعر الصرف والتى أحدثت بدورها تغييراً فى شكل المنافسة بين المطورين تبعه اختفاء بعض الظواهر العقارية التى كانت تسيطر على القطاع ومنها انتهاء المضاربة على اﻷراضى بالنسبة للأفراد وتراجع عمليات إعادة البيع والتى اقتصرت على الوحدات السكنية الجاهزة باﻹضافة إلى مد آجال السداد التى وصلت فى بعض المشروعات إلى أكثر من 10 سنوات مقارنة بـ6 سنوات أقصى مدة كان يمنحها المطورون للعملاء قبل 3 سنوات.
ويرى مطورون أن التغيرات التى شهدها السوق خلال الفترة اﻷخيرة كانت نتيجة حتمية للتقلبات الاقتصادية والتى نتج عنها تغيير لملامح السوق العقارى بدءاً من التسويق والطروحات وشكل المنافسة بين الشركات وصولاً إلى ارتفاع المنافسة بعد دخول مطورون جدد ما دفع الشركات للتأقلم مع المتغيرات الجديدة بهدف الاستمرار واستكمال توسعاتها كما يوجد بعض الشركات التى لم تستطع المنافسة والاستمرار وتخارجت خلال السنوات الثلاث الماضية.
إعادة تنظيم السوق
قال الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى، العضو المنتدب لشركة «تطوير مصر»، إن المتغيرات التى طرأت على السوق العقارى خلال الفترة اﻷخيرة تتطلب إعادة تنظيم السوق، بما يتوافق مع المعطيات الجديدة، ومنها عمل شركات التسويق العقارى والتى تنامى دورها فى ظل تراجع حركة المبيعات للشركات.
أضاف أن حصة المسوقين من مبيعات الشركة العقارية تصل 70% من إجمالى المبيعات، مقابل 30% تسوق من خلال إدارات المبيعات لدى المطورين.
أوضح «شلبى»، أن لجوء الشركات العقارية لمد آجال السداد يعتبر انعكاساً لحالة السوق العقارى، وتباطؤ المبيعات، ومن المفترض ألا تتجاوز فترة السداد 6 سنوات للحفاظ على دورة رأس المال.
أشار إلى أن طول آجال السداد يضغط على التدفقات المالية لشركات التطوير العقارى، وحولت المطور العقارى إلى «بنك»، ولجأت الشركات لمنح عروض وتسهيلات فى السداد حالياً؛ نتيجة وضع السوق بهدف الحفاظ على العوائد الاستثمارية.
وطالب «شلبى» بتدخل البنك المركزى ووزارة اﻹسكان لتفعيل دور التمويل العقارى لتنشيط السوق ووضع آليات جديدة تهدف إلى تحريك مبيعات الشركات، خاصة مع تنامى المعروض من المنتجات العقارية، ووجود طلب حقيقى على العقار.
وقال المهندس محمد سلطان، رئيس شركة «إس آى دى للاستثمار»، إنَّ السوق العقارى يعيد ترتيب نفسه من جديد ليتواكب مع المتغيرات التى طرات عليه مؤخراً والتى أدت إلى اختفاء بعض الظواهر العقارية من القطاع وظهور أساليب جديدة بجانب تغير مفهوم اقتصاديات المشروعات بالنسبة للمطورين، واللجوء إلى حلول جديدة تتلاءم مع وضع السوق الحالى.
واعتبر «سلطان»، أن لجوء شركات التطوير العقارى لمد آجال السداد ظاهرة مؤقتة بهدف وضع تيسيرات للعملاء المستهدفين، وجذب مبيعات جديدة، واستمرارها يؤثر على اقتصاديات المشروعات، خاصة البيع «على الماكيت».
اختفاء ظاهرة تسقيع اﻷراضى
وأضاف أن الشركات أصبحت تفضل اﻷراضى ذات المساحات الصغيرة والمتوسطة بخلاف المساحات الكبيرة والتى كانت تشهد منافسة فى السابق.
وقال إن اختفاء ظاهرة تسقيع اﻷراضى بفضل وضع برامج زمنية للتنفيذ والغرامات التى تفرضها الدولة، باﻹضافة إلى المتابعة الدورية ﻷعمال التنفيذ.
ةأضاف أن آلية التخصيص الفورى للمستثمرين تهدف لزيادة معدلات التنمية للأراضى غير المستغلة وتنشيط السوق.
وأوضح أن دخول الدولة كمطور عقارى وتنفيذ مشروعات سكنية للإسكان المتوسط والفاخر حالياً بجانب مشروعات اﻹسكان الاجتماعى هو دور استثنائى يتناسب مع وضع السوق فى الوقت الراهن، خاصة أنها تقود التنمية ومسئوليتها فى ظل مراعاة البعد الاجتماعى، وتحقيق التوازن للقطاع.
وتوقع «سلطان»، أن يواجه القطاع العقارى تحدياً جديداً، خلال الفترة المقبلة، بالتزامن مع اقتراب تسليم المشروعات السكنية بالمناطق المختلفة سواء غرب وشرق القاهرة بجانب المدن الساحلية، وهى نوعية المنتج العقارى التى تتناسب مع القدرة الشرائية للعملاء، مطالباً بضرورة تغيير أساليب البناء الحالية، واستحداث طرق مبتكرة تهدف إلى تقليل تكلفة اﻹنشاءات.
وقال المهندس عمرو سليمان رئيس شركة «ماونتن فيو للاستثمار العقارى» إن القطاع العقارى تعرض لتغيرات غير مسبوقة فى ظل مجموعة عوامل أدت إلى تشكيل السوق من جديد وأنتجت آليات جديدة للسوق وقضت على بعض الممارسات التى أثرت بالسلب على القطاع وأداء الشركات العقارية.
وأضاف «من اﻹيجابيات التى طرأت على السوق العقارى مؤخراً انتهاء التسقيع والمضاربات على اﻷراضى بعد تدخل الدولة بزيادة الطروحات سواء للأفراد أو الشركات والتى سحبت جزءاً من المستثمرين بالقطاع العقارى من راغبى شراء الوحدات السكنية».
القدرة الشرائية للعملاء
وأوضح سليمان أنه مع تغير القوة الشرائية للمواطن بعد تعويم الجنيه تنبه القطاع العقارى إلى ضرورة توفير آليات جديدة تتناسب مع القدرة الشرائية للعملاء ومنها مد آجال السداد وخفض مقدمات الحجز بخلاف الفترات السابقة والتى كانت تتطلب سداد 20 إلى 25% من قيمة الوحدة عند التعاقد.
وأشار إلى أن هذه الآليات لم تعد مناسبة حالياً لمعظم العملاء المستهدفين للشركات وعلى الرغم من ذلك يوجد تحفظ على مد آجال السداد والتى تعد ظاهرة غير ملائمة للشركات خاصة أنها تحدث فجوة تمويلية تؤثر على أداء المطور ومراحل تنمية المشروعات.
وتابع سليمان «شهد القطاع دخول الدولة كمطور عقارى لمنافسة القطاع الخاص وأرى أن توغل الدولة فى تلك المنطقة من السوق يهدد بخروج شريحة كبيرة من المطورين المتخصصين فى تنمية منتجات عقارية تتناسب مع الشريحة المستهدفة لعملاء الإسكان الفاخر».
وقال عمرو القاضى الرئيس التنفيذى لشركة «سيتى إيدج للتطوير العقارى» – الذراع الاستثمارية لهيئة المجتمعات العمرانية – إن الدولة نجحت فى القضاء على عدد من الظواهر التى أثرت على السوق العقارى خلال الفترة الماضية منها المضاربة على اﻷراضى من خلال خطة الطروحات التى شهدها السوق بجانب وضع برامج زمنية للتنفيذ بهدف تنمية تلك المساحات.
وأضاف أن السوق تعرض لحزمة إجراءات خلال السنوات الأخيرة غيرت شكل المنافسة منها ارتفاع عدد الشركات الموجودة فى السوق وبالتالى زيادة المعروض وانعكس ذلك على عمليات إعادة البيع والتى انخفضت بنسبة كبيرة واقتصرت على الوحدات الجاهزة فقط.
وأوضح القاضى أنه من الظواهرة السلبية التى طرأت على السوق لجوء بعض المطورون لمد آجال السداد بدون دراسة مما ينذر بحدوث فجوة تمويلية ستنعكس على أداء الشركات العقارية مستقبلاً مع انخفاض التدفقات المالية مقابل أعمال التطوير المطلوبة وبرامج التنفيذ للمشروعات.
ويرى القاضى أن دخول الدولة فى القطاع العقارى أعاد تنظيم السوق ومنع احتكار المنافسة ويعد وجودها فى أى مدينة جديدة نواة لتنمية تلك المدينة وجذب المستثمرين خاصة أنها تفتح المجال أمام الشركات والمستثمرين وترفع القيمة السوقية لتلك المناطق بجانب استكمال دورها فى توفير المنتجات العقارية التى تلائم شريحة كبيرة من المواطنين ضمن برامج اﻹسكان المختلفة.
وقال سامح حبيب، مدير تنمية اﻷعمال بشركة اﻷهلى صبور للتنمية العقارية، إن آجال السداد تتغير وفقاً لشكل المنافسة فى السوق ولجأت لها بعض شركات التطوير العقارى بهدف تنشيط المبيعات وجذب عملاء جدد، ولكن الشركات العقارية الكبيرة لا تلجأ لتلك الآليات إلا فى أوقات محددة وتعود للمعدلات الطبيعية للسوق.
وأضاف أن تغير وضع السوق العقارى أمر طبيعى، وكان ضرورياً أن تواكب الشركات تلك المعطيات الجديدة لتبنى استراتيجيتها التوسعية عليها، ووضع حلول وأساليب جديدة.
تشبع السوق
وأوضح حبيب، أن السوق يشهد حالياً وفرة أراضٍ بخلاف الفترات السابقة، وهناك حالة تشبع؛ بسبب دورية الطروحات الحكومية، وآليات التخصيص الجديدة بجانب اﻷنظمة المختلفة ومنها الشراكة والمزايدة كلها عوامل أدت إلى وفرة فى المعروض.
أشار إلى انخفاض الاستثمار اﻷجنبى فى القطاع العقارى مؤخراً مقابل ارتفاع عدد الشركات المحلية التى تضاعفت أعدادها فى السوق حالياً، خاصة فى مناطق التوسعات والمشروعات القومية الجديدة، اﻷمر الذى يستدعى ضرورة وجود منظم للسوق العقارى وإعادة تصنيف الشركات لحماية تلك الصناعة.
وقال الدكتور محمود النجار، عضو مجلس إدارة شركة «النزهة للاستثمار»، إنَّ المضاربة على اﻷراضى بدأت فى 2005 وانتهت فى 2017، ونجحت الدولة خلال السنوات الثلاث اﻷخيرة فى القضاء على تلك الظاهرة التى أثرت بالسلب على أسعار الأراضى دون تنمية، وتحول المستثمر فى القطاع العقارى إلى مضارب ودخول الدولة أنهى تلك اﻷزمة.
أضاف أن العروض والتسهيلات الجديدة التى تمنحها الشركات للعملاء سوف تؤثر على أدائها مستقبلاً، ومنها «صفر مقدم» وطول فترة السداد، وكلها أساليب لجأت لها الشركات للتغلب على حالة الركود التى شهدها القطاع وتراجع حركة المبيعات.
أشار إلى أن اختفاء مصطلح «المسوق الحصرى» نتيجة طبيعية لارتفاع المنافسة فى السوق، وتخمة المعروض مقابل انخفاض الطلب؛ بسبب تراجع القوة الشرائية للعملاء بجانب أن كثرة المشروعات تضع المطورين فى منافسة بعد تفتيت المبيعات، وبالتالى ارتفعت عمولات شركات التسويق من %2.5 خلال الفترة الماضية، وصولاً إلى %7 فى بعض المشروعات.
وقال أسامة شلبى رئيس مجلس إدارة شركة «أجنا للتنمية العمرانية» إن السوق العقارى حالياً ينقصه التنظيم ووضع آليات محددة لشركات التطوير العقارى خاصة أنه مر خلال الثلاث اﻷخيرة بحالة من التخبط التى أثرت على القطاع بصفة عامة.
وأضاف أن الشركات العقارية غيرت تقديراتها لتطوير المشروعات ذات المساحات الكبيرة والتى كان سابقاً يتوجه لها عدد محدد من كبار مطورى القطاع ولكن هذا المفهوم اختلف حالياً خاصة مع آليات الطرح المتعددة ومنها التخصيص المباشر والشراكة والمزايدة العلنية.
وأوضح شلبى أن 70% من شركات التطوير العقارى فى السوق تحتاج لأراض بمساحات تتراوح من 60 إلى 70 فداناً والشركات المتوسطة ستتجه للأراضى التى تتراوح مساحاتها من 20 إلى 50 فداناً بهدف الالتزام ببرامج التنفيذ التى تقرها الدولة وأدت إلى اختفاء ظاهرة تسقيع اﻷراضى والتى كانت تلجأ لها الشركات لتوفير محفظة أراضى تستفيد بها خلال فترة من الزمن.
«التخصيص الفورى».. قضى على «ندرة الأراضى»
منذ تأسيس هيئة المجتمعات العمرانية نهاية السبعينيات من القرن الماضى اعتمدت على آليات المزاد العلنى والمزايدة بالمظاريف المغلقة بين الشركات لبيع أراضى المدن الجديدة إلا فى حالات قليلة شهدت تخصيصا مباشرا لقطع بمساحات كبيرة من الأراضى للمطورين.
وعلى مدار سنوات طويلة اشتكى المطورون مما وصفوه بـ«ندرة الأراضى» سواء بسبب ارتفاع الأسعار أو قلة الطروحات أو تأخير توصيل المرافق ما ينتج عنه عدم التزام بالبرامج الزمنية لتنمية المشروعات.
ولكن فى شهر يوليو الماضى أقر مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية آلية للتعامل مع جميع الطلبات المقدمة للهيئة من المستثمرين للتخصيص الفورى لأراضى المدن الجديدة وتلقت الهيئة عددا كبيرا من طلبات المستثمرين المصريين والأجانب لشراء أراض بأنشطة مختلفة.
وتعتمد آلية التخصيص الفورى على تقدم المستثمر بطلب للحصول على قطعة أرض وسداد 10% من قيمتها جدية حجز مع تقديم دراسة جدوى اقتصادية ومالية تتضمن جميع التكاليف الاستثمارية للمشروع وحال تلقى أكثر من طلب لقطعة الأرض الواحدة تجرى مفاضلة بين مقدمى الطلبات وفقاً لمن يسدد كامل ثمن قطعة الأرض بالدولار أو أكبر نسبة ممكنة من ثمن القطعة ولمن يتقدم بأقل مدة تنفيذ مدعمة ببرنامج زمنى وحال التساوى تكون الأولوية للشهرة العالمية وفى حالة التساوى مجدداً تجرى قرعة علنية.
ويرى الدكتور وليد عباس معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية أن «آلية التخصيص الفورى» بديل ناجح لحل أزمة عدم الإقبال على طروحات الأراضى من خلال المزايدة.
وقال إن الآلية الجديدة تشهد طلبات متزايدة من المستثمرين للحصول على أراضى فى المدن التابعة للهيئة بأنشطة استثمارية ومساحات متنوعة.
وأضاف عباس أن آلية التخصيص الفورى ستقضى على أزمة تراجع الإقبال على طروحات المزايدة العلنية والمزايدة بالمظاريف المغلقة.
وتابع «فى بعض الحالات لا تشهد الطروحات إقبالاً وفى نفس الوقت تتلقى الهيئة طلبات لتخصيص أراض فى مناطق أخرى بالمدن لذا تم استحداث تلك الآلية واشتراط سداد جدية حجز حتى يلتزم المستثمر باستكمال الإجراءات وعد م رد الأرض حيث شهدت بعض الأراضى فى الطروحات السابقة إسنادها لشركات ولم يتم استكمال الإجراءات بسبب فشلهم فى إيجاد شركاء لتطوير المشروعات».
وأوضح معاون وزير الإسكان أن المستثمر يقدم دراسة الجدوى الاقتصادية والملاءة المالية وجميع المستندات اللازمة ليتم دراستها من خلال قطاع الشئون المالية والإدارية بالهيئة وموافاة قطاع التخطيط والمشروعات بالرأى بعد استيفائه جميع المستندات.
أشار إلى أن «المجتمعات العمرانية» بدأت تخصيص الأراضى للشركات التى استكملت المستندات المحددة فى ضوابط التخصيص ومنها الدراسات الفنية والمالية وآلية سداد قيمة الأرض.
وقال عباس إن فترة التخصيص تصل لحوالى شهر منذ تقدم الشركة بطلب للحصول على الأرض بشرط استكمال المستثمر للإجراءات التى حددتها الهيئة.
وأضاف أن مجلس إدارة الهيئة وافق على تخصيص أراض لـ112 شركة ويجرى إصدار موافقات التخصيص لبقية الشركات حيث سددت 460 شركة مقدمات حجز الأراضى بآلية التخصيص الفورى.
وأشار إلى أن إجمالى الطلبات الواردة للهيئة لشراء أراضى بآلية التخصيص الفورى بلغت 1250 طلبا لأراضى بمساحة إجمالية 13435 فدانا وتم إصدار مطالبات لـ850 شركة لسداد مقدم الحجز لمساحة إجمالية 7516 فدانا وسددت 460 شركة قيمة المقدم.
واستحوذت الشركات الأجنبية على 34 طلبا بمساحة 1578 فدانا تمثل %21 من إجمالى المساحة التى صدرت لها مطالبات بالسداد بواقع 28 شركة من الدول العربية و6 شركات من دول أوروبية.
الـ”أوفر برايس” ارتفاع مفاجئ يصطدم بـ«الكاش»
قالت مصادر بوزارة الإسكان إن «المجتمعات العمرانية» لجأت إلى أكثر من حل للسيطرة على تجارة الأراضى وهو ما نجحت فيه من خلال تكثيف خطة الطرح السنوية.
وأضافت المصادر أن التوسع فى طرح أراضى الأفراد يهدف لمحاربة المتاجرة بالأراضى وخطة الطرح مستمرة، لتوفير أكبر عدد من القطع كاملة المرافق، فى مختلف المدن الجديدة، للإسراع بتنميتها، وتوفير فرص عمل من خلال المشروعات المنفذة.
وقال إبراهيم عبدالمنعم رئيس شركة المتحدة للتسويق العقارى إن قيمة الـ»أوفر برايس» ارتفعت بشكل قياسى فى فترات سابقة وسجلت على سبيل المثال 800 ألف جنيه لوحدات مشروع «دار مصر» بمدينة الشيخ زايد.
أضاف أن قيمة هامش الربح انخفضت حالياً بسبب زيادة المعروض لدى المطورين وتسهيلات السداد وتراجع السيولة لدى العملاء.
وتابع عبدالمنعم «العميل مطالب بسداد ما دفعه المالك وهامش الربح ومصاريف التنازل التى تمثل 5% من قيمة الوحدة وعمولة السمسرة وكل ذلك كاش يضاف إليها قيمة الأقساط المتبقية على الوحدة».
وقال إن العملاء يفضلون الشراء من المطورين والاستفادة من مقدمات الحجز المنخفضة وفترات السداد الطويلة كما أن زيادة المعروض من وحدات الإسكان الفاخر الجاهزة للتسليم يعزز من مبيعات المطورين لعملاء تلك الشريحة.
وأضاف عبدالمنعم «العميل المصرى أصبح أكثر ذكاء ولو عرضت عليه شراء الهرم الأكبر بالتقسيط سيوافق».
وأوضح أن الإقبال على إعادة بيع الأراضى الأكثر تميزاً تراجع بشكل كبير بسبب زيادة الأسعار لدى التجار مقارنة بالأسعار التى تطرح بها هيئة المجتمعات العمرانية بالإضافة إلى زيادة المعروض فى السوق نتيجة للمساحات الكبيرة التى أعلنت عنها الهيئة خلال السنوات الثلاث الماضية.
تضاعف شركات التسويق العقارى
ويرى مسوقون أن التوسع العمرانى فى المدن الجديدة والمشروعات القومية التى تطورها الدولة ساهم فى زيادة عدد شركات التسويق العقارى والتى تضاعفت أعدادها خلال الـ3 سنوات اﻷخيرة للمشاركة فى تسويق المشروعات العقارية التى يطورها القطاعان العام والخاص.
وشهدت عمولة شركات التسويق العقارى قفزات، خلال الفترة الماضية، لتصل إلى 7% و10% من قيمة الوحدة المباعة فى بعض المشروعات، بعد أن كانت لا تزيد على 2% قبل الفترة التى سبقت قرار التعويم فى 2016 يضاف إلى ذلك استغناء شركات التطوير عن تكوين فريق مبيعات خاص بها بهدف تقليل النفقات.
قال وليد صلاح الدين، مدير شركة «إتش إس جى للتطوير والاستثمار»، إنَّ المنافسة دفعت شركات التطوير العقارى لرفع تكلفة التسويق بهدف إنجاز مستهدفات البيع، وسرعة تسويق المشروعات، وجذب شريحة أكبر من العملاء من خلال التعاقد مع أكثر من شركة تسويق عقارى.
أضاف أن زيادة أعداد شركات التسويق العقارى ترجع إلى توسع السوق سواء من حجم المشروعات العقارية المطروحة أو من خلال المشروعات القومية التى تطورها الدولة والمدن الجديدة التى تسعى شركات التطوير العقارى لضخ استثمارات بها.
أشار «صلاح الدين» إلى تفضيل شركات التطوير للتعاقد مع عدد أكبر من شركات التسويق العقارى بدلاً من تكوين فريق تسويق خاص بها. وقال المهندس أحمد سليم، رئيس مجلس إدارة شركة «بريكزى للتسويق العقارى»، إن عمولات شركات التسويق ارتفعت إلى %10 فى بعض المشروعات السكنية بخلاف الفترة الماضية والتى كانت تصل إلى %2.5 من إجمالى القيمة البيعية للمشروع.
وأرجع ذلك إلى ضغط المبيعات وحالة الهدوء التى يشهدها السوق، وتراجع القدرة الشرائية للعميل المستهدف، ما دفع شركات التطوير العقارى إلى ابتكار حلول ومنح تسهيلات تساهم فى تنشيط حركة المبيعات، وتضمن وجود تدفقات مالية حتى وإن كانت منخفضة لحين عودة رواج السوق.
أضاف أن الشركات العقارية التى كانت تمنح مقدمات صفرية قبل 2016 لا يتجاوز عددها شركة أو اثنتين، خاصة أنها كانت ترويجية، وفقاً للمشروع رغم أن السوق وقتها كان يشهد رواجاً وحركة بيعية مرتفعة، لكنَّ معظم الشركات، حالياً، لجأت إلى تلك اﻷدوات التسويقية بهدف تحريك المبيعات فى ظل وضع السوق.
أوضح أن عروض المطورين فى بعض المشروعات أصبحت «متشابهة»، وهو ما يضع الشركات فى منافسة مستمرة لجذب العميل، خاصة مع تشابه المنتج العقارى وشركات التسويق يتوجب عليها وضع حلول تسويقية جديدة تلائم كل مشروع، خاصة أن العميل يعانى حالة ارتباك رغم تخمة المعروض.
وقال محمد عبيد، رئيس شركة «هومز للتسويق العقارى»، إنَّ متطلبات العميل تغيرت حالياً، مقارنة بالفترة الماضية، خاصة الباحث عن الفرص الاستثمارية.
أضاف أن الاختيار والمفاضلة بين أكثر من مشروع انعكست على مبيعات الشركات العقارية والتى تأثرت بنسبة تصل إلى 50% فى بعض المشروعات.
وأوضح «عبيد»، أن مفهوم الاستثمار لدى العميل اختلف من التركيز على الوحدات السكنية خلال الفترة الماضية إلى التوجه نحو الاستثمار فى الوحدات اﻹدارية والتجارية خلال الوقت الراهن، خاصة فى مشروعات العاصمة اﻹدارية التى تشهد إقبالاً من العملاء، مقارنة بتوجه معظم العملاء للمشروعات السكنية بهدف الاستثمار.
وأشار إلى أن الملامح الرئيسية للسوق العقارى اختلفت حالياً، مقارنة بالفترات السابقة والتى كانت مقتصرة على عدد محدود من الشركات والمشروعات والمدن.
وتابع: «حالياً يوجد أكثر من مشروع فى نفس المنطقة والمفاضلة تتم بين المدن ونوعية المنتج العقارى سواء سكنياً أو سياحياً أو تجارياً أو إدارياً بجانب دخول العاصمة اﻹدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة ومنطقة الجلالة لتضيف للسوق تنوعاً جديداً لم يشهده خلال الفترات الماضية».
الحكومة تشارك كبار المطورين
فى عام 2015 أطلقت هيئة المجتمعات العمرانية آلية الشراكة فى تنمية المشروعات بالتعاون مع المطورين العقاريين الذين استغلوا الفرصة وتقدموا للمنافسة على الأراضى التى طرحتها الهيئة لأول مرة خلال فعاليات القمة الاقتصادية بمدينة شرم الشيخ مارس 2015.
وتجهز الهيئة لطرح المرحلة الثالثة لمشروعات الشراكة مع القطاع الخاص بعد الانتهاء من توقيع عقود المرحلة الثانية والتى شهدت تنافس 21 شركة عقارية تقدمت بـ36 عرضا لتنمية 12 قطعة أرض بمدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر بالمشاركة مع «المجتمعات العمرانية».
وقال الدكتور وليد عباس معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية إن الهيئة تعتمد على «الشراكة» لتوفير عائد مستدام طوال سنوات تطوير المشروعات العقارية متجاوزة مرحلة بيع الأراضى للمستثمرين والاكتفاء بالحصول على ثمن الأرض.
وتضمنت اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية ضوابط للشراكة وتتنوع المشروعات بين المشاركة نظير نسبة من إيرادات المشروع والمشاركة نظير مقابل عينى من وحدات المشروع أو كليهما ويتم إقرار العقد بقرار من مجلس إدارة الهيئة وتحسم المزايدة بين الشركات المتنافسة من خلال أعلى حصة لشراكة «المجتمعات العمرانية» فى المشروع وأقل فترة تنفيذ وبعدها يتم توقيع مذكرة تفاهم مبدئية تمهيدًا للاتفاق على تفاصيل العقد النهائى.
وأضاف عباس أن آلية الشراكة تضمن توفير إيرادات للهيئة مقابل تنمية الأرض طوال مدة تطوير المشروع وحتى بعد الانتهاء من التنفيذ حيث يمكن تأجيل بيع الوحدات السكنية واستغلال ارتفاع الأسعار بجانب عائد تأجير الوحدات التجارية والإدارية والترفيهية والمنشآت السياحية فى المشروعات.
وقال عباس إن الشراكة مع «المجتمعات العمرانية» توفر للمطورين مقدم ثمن الأرض والذى يتجاوز 2 مليار جنيه على سبيل المثال لمساحة الأرض التى تصل 500 فدان فى «القاهرة الجديدة» بجانب الضمانة الحكومية فى تسويق مشروعاتها للعملاء.
أضاف أن الهيئة لديها مخزون من الأراضى التى تصلح للشراكة مع المطورين خاصة فى توسعات مدن القاهرة الجديدة 6 أكتوبر والشيخ زايد بجانب أراضى المرحلة الأولى من «العلمين الجديدة».
لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا