كتبت: مريم سمير
رغم الطفرة الكبيرة التي يشهدها القطاع العقاري المصري خلال السنوات الأخيرة، لا يزال ملف تمويل الوحدات السكنية تحت الإنشاء يمثل إحدى القضايا الغائبة عن المنظومة التمويلية في السوق. ومع تنوع مبادرات التمويل العقاري، تظل القاعدة الأساسية واحدة: لا تمويل إلا للوحدات مكتملة البناء والتشطيب، وهو ما تراه جهات التمويل ضمانة أساسية لضمان حقوقها.
في المقابل، يمثل هذا الشرط عائقاً أمام شريحة واسعة من الراغبين في الشراء والمطورين العقاريين المتعاملين في سوق الوحدات تحت الإنشاء.
نمو الأرقام
أظهر تقرير هيئة الرقابة المالية عن شهر أغسطس ارتفاع التمويلات العقارية الممنوحة من الشركات بنسبة 77.7% في الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري، لتسجل نحو 25 مليار جنيه، مقابل نحو 14 مليار جنيه في نفس الفترة من عام 2024، وهو ما يظهر زيادة الطلب على التمويلات العقارية.
يرى البعض أن واقع اليوم يفرض التقديم على وحدات تحت الإنشاء أو غير مكتملة التشطيب، ما يدفع لخلق دورة جديدة في التمويل العقاري.
البنوك خارج اللعبة.. والمطورون في المواجهة
قال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، إنه في ظل قصور الجهات التمويلية عن أداء دورها في دعم القطاع العقاري، اضطر المطورون العقاريون للدخول في عملية التمويل نيابة عنها، وهو ما يمثل عبئا مزدوجا على المطور والمشتري، ويكشف عن خلل هيكلي في منظومة التمويل العقاري بمصر.
“دخول المطورين في عملية التمويل لم يكن خيارا استثماريا، بل جاء نتيجة غياب دور الجهات التمويلية، بهدف تحسين الملاءة المالية للمشتري المصري عبر تقسيط الوحدة العقارية لمدد طويلة تصل لـ15 عام”، تابع سعد الدين.
القانون يمنع
في المقابل قال أيمن عبد الحميد، عضو مجلس الإدارة السابق بالاتحاد المصري للتمويل العقاري ، إن شركات التمويل العقاري لا توفر التمويل للوحدات تحت الإنشاء، بسبب قرار من البنك المركزي صدر عام 2007 ينص على منع البنوك من تمويل هذا النوع من الوحدات، ما يخرج البنوك من العملية.
وأوضح سعد الدين أن هذا الدور التمويلي الذي بات يقوم به المطور العقاري يضعه في موقف صعب، حيث يضطر إلى توريق الشيكات الضامنة للبيع على سنوات التقسيط التي تصل لمدد كبيرة، وهي عملية تؤدي إلى خسائر للمطور بين 25% و30%، ما يجعل الدورة التمويلية مرهقة للمطور والمشتري.
شروط لا تناسب المطورين
يرى سعد الدين أن اشتراط جهات التمويل البنكية وجود وحدة مشطبة بالكامل قبل الدخول في العملية التمويلية، دون النظر إلى ظروف السوق أو وجود العميل أمر صعب على المطور.
وأكد أن المطورين لن يقوموا بتجهيز الوحدات بشكل كامل وتركها دون بيع، بل يتم التشطيب فقط حال وجود عميل جاهز للاستلام، حفاظا على التوازن المالي والتشغيلي داخل الشركات، لتتحول الدورة التي خلقت نتيجة غياب دور الجهات التمويلية هي القائمة عند المطورين العقارين.
أضاف عبد الحميد أنه يمكن لجهات التمويل العقاري تمويل وحدات بدون تشطيب بشرط أن تكون مبنية أو وحدات نصف تشطيب أو وحدات مشطبة.
تابع، “الأهم أن يتم التمويل حسب العقد الابتدائي بين المطور والعميل سواء كان بدون تشطيب أو به”.
تتوافق وحدها على الأغلب، الوحدات بمبادرات متوسطي ومحدودي الدخل مع متطلبات البنوك وشركات التمويل العقاري لتقديم التمويل، وفق عبد الحميد.
وأعلن البنك المركزي موافقة مجلس الوزراء على تعديل أسعار العائد الخاصة بمبادرتي التمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل، لتصبح مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل بعائد 12% متناقصة بدلًا من 8% متناقصة، ومبادرة محدودي الدخل بعائد 8% متناقصة بدلًا من 3% متناقصة.
تريليوني جنيه حجم السوق المفقود
قدر عبد الحميد أنه في 2024 تم بيع وحدات تحت الإنشاء بقيمة 2 تريليون جنيه من قبل أكبر 20 مطور عقاري فقط دون حساب شركات التطوير العقاري الصغيرة، بينما بلغ حجم قطاع التمويل العقاري في العام نفسه 25 مليار وهي نسبة لا تتجاوز 1.25% مقارنة بسوق الوحدات تحت الإنشاء، ولم يكن لشركات التمويل العقاري أو البنوك نصيب من هذا السوق نتيجة للقوانين التي تمنع تمويل الوحدات التي تم بيعها عن طريق المطورين.
لمتابعة أخر الأخبار والتحليلات من إيكونومي بلس عبر واتس اب اضغط هنا
